Заявление о неустойке при банкротстве застройщика

Предлагаем ознакомиться с тематической статьей, в которой полностью освящен вопрос: заявление о неустойке при банкротстве застройщика. Если после прочтения останутся дополнительные вопросы или уточнения, то обратитесь к дежурному юристу.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Читайте так же:  Нарушение прав доступа в 1с как исправить

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/kuznecov/702212/

Заявление о неустойке при банкротстве застройщика

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 октября 2016 г. N 305-ЭС16-6006 Суд отменил принятые ранее судебные постановления в части отказа во включении требования заявителя о взыскании неустойки в реестр требований кредиторов и направил дело в указанной части на новое рассмотрение, поскольку неустойка за нарушение сроков строительства, выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства, и подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов

Резолютивная часть определения объявлена 26 сентября 2016 г.

Полный текст определения изготовлен 3 октября 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Капкаева Д.В.,

судей Корнелюк Е.С. и Шилохвоста О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Пыкина Тимофея Евгеньевича на определение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015 (судья Марков П.А.), постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 (судьи Солопова Е.А., Голобородько В.Я. и Окулова Н.О.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.02.2016 (судьи Власенко Л.В., Дербенев А.А. и Ядренцева М.Д.) по делу N А40-159054/2014.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Передовые технологии» (далее — общество, должник), к которому применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) в Арбитражный суд города Москвы обратился Пыкин Тимофей Евгеньевич с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника (далее — реестр) требования о передаче жилых помещений, а также 7 961 243, 07 руб. неустойки и 600 000 руб. компенсации морального вреда.

Читайте так же:  Примирительные процедуры мировое соглашение в гражданском судопроизводстве

Определением суда первой инстанции от 14.09.2015 в реестр о передаче жилых помещений включены сведения о принадлежащих Пыкину Т.Е. жилых помещениях: квартира N 25 площадью 34,3 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Центральная, д.10, квартира N 28 площадью 45,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4, квартира N 8 площадью 50,1 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 3, квартира N 22 площадью 71,9 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4, квартира N 21 площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 4, квартира N 1 площадью 50 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, п. Первомайское, пос. Первомайское, ул. Парковая, д. 9, корп. 2.

Во включении в реестр требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда отказано.

Постановлениями судов апелляционной инстанции от 17.11.2015 и округа от 29.02.2016 определение от 14.09.2015, которое обжаловалось Пыкиным Т.Е. в части отказа во взыскании неустойки, оставлено без изменения.

В кассационной жалобе на указанные судебные акты, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Пыкин Т.Е., ссылаясь на существенные нарушения норм права, просит их отменить в части отказа во взыскании неустойки.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В. от 16.08.2016 кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания участвующие в обособленном споре лица своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Временный управляющий должником направил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Пыкиным Т.Е. (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) заключены договоры о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, с. п. Первомайское, пос. Первомайское, между ул. Центральная и Парковая, по условиям которых застройщик обязался построить и передать Пыкину Т.Е. квартиры, а последний, в свою очередь — уплатить установленную договорами цену.

В обоснование требования в части взыскания неустойки Пыкин Т.Е. указал на нарушение должником установленных договорами сроков передачи объектов долевого строительства, а также обратил внимание на признание за ним права собственности на квартиры в судебном порядке судом общей юрисдикции.

Отказывая во включении требования о взыскании неустойки в реестр, суды со ссылкой на положения статей 6, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) пришли к выводу, что срок передачи объектов долевого строительства в соответствии с условиями договора не наступил.

При этом суды сослались на пункт 5.1.11 договоров, согласно которому застройщик обязуется в срок не позднее двух месяцев со дня получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию обеспечить передачу участникам долевого строительства объекта долевого строительства в завершенном многоквартирном доме путем подписания акта приема — передачи квартиры.

Соглашений об изменении указанного в договорах срока передачи жилых помещений сторонами не заключалось.

Суды указали, что разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию должником не получено, в связи с чем событие, обязывающее должника в соответствии с условиями договора передать Пыкину Т.Е. квартиры, не наступило.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. За нарушение названного срока предусмотрена обязанность застройщика уплатить участнику долевого строительства неустойку (часть 2 статьи 6 Закона).

Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила определения сроков в гражданском праве.

При этом указанные положения не исключают возможности субъектов гражданского оборота определять срок смешанным образом, в частности, путем сочетания конкретного события с периодом времени.

Разрешая обособленный спор в соответствующей части, суды исходили из того, что по условиям спорных договоров основания для взыскания неустойки возникают по истечении двух месяцев с момента наступления события, которым являлся ввод дома в эксплуатацию. Данное событие суды рассматривали как объективное обстоятельство.

Вместе с тем, положениями договоров (пункт 2.4.1) сроки ввода дома в эксплуатацию четко определены. Так, например, по договору от 30.04.2013 N П3-7/8-50,2 застройщик обязался получить соответствующее разрешение во II квартале (то есть до 30 июня) 2013 года. Следовательно, исходя из системного толкования условий данного договора должник был обязан передать Пыкину Т.Е. квартиру не позднее 31 августа 2013 года. Именно после этого момента в случае непередачи квартиры может быть начислена неустойка.

С учетом установленного ограничения по срокам ввода дома в эксплуатацию условие о передаче квартиры в течение двух месяцев после получения соответствующего разрешения (пункт 5.1.11 договоров) необходимо толковать следующим образом: застройщик обязан передать квартиру не позднее двух месяцев с момента определенного договором срока ввода дома в эксплуатацию. При этом если бы дом был введен в эксплуатацию раньше оговоренного срока, обязанность застройщика также наступила бы раньше. Если же позже согласованного срока, в результате чего квартира дольщику не передана вовремя, последний вправе требовать взыскания неустойки.

Читайте так же:  Судебное разбирательство в том числе

В связи с этим отказ судов в удовлетворении требований Пыкина Т.Е. о взыскании неустойки лишь по тому основанию, что дом не введен в эксплуатацию, является неправомерным. Такое толкование договоров долевого участия в строительстве противоречит положениям 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости, а предусмотренная законом и договором (пункт 7.8) неустойка в целом не стимулирует его к своевременному исполнению своих обязательств, равно как не обеспечивает защиту прав и законных интересов дольщиков.

Для правильного разрешения спора судам необходимо было по каждому конкретному договору сопоставить сроки, к которым квартиры должны были быть переданы Пыкину Т.Е., со сроками их фактической передачи. В сложившейся ситуации, при которой спорные дома до настоящего времени не введены в эксплуатацию, однако имеются вступившие в законную силу судебные акты о признании за Пыкиным Т.Е. права собственности, для установления момента окончания срока начисления неустойки судам необходимо было определить, когда Пыкин Т.Е. вступил во владение спорными жилыми помещениями.

Поскольку судами допущены существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход обособленного спора, обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа во взыскании неустойки с направлением спора в отмененной части на новое рассмотрение для определения размера неустойки, подлежащей включению в реестр.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что подобного рода неустойка за нарушение сроков строительства), выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, по смыслу пункта 3 статьи 137 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства, и подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

определение Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.02.2016 по делу N А40-159054/2014 в части отказа во включении требования Пыкина Т.Е. о взыскании неустойки в реестр требований кредиторов ООО «Передовые технологии» отменить.

Видео (кликните для воспроизведения).

В указанной части обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий судья Д.В. Капкаев
Судьи Е.С. Корнелюк
О.Ю. Шилохвост

Обзор документа

Относительно срока передачи объекта долевого строительства и взыскания неустойки за его нарушение СК по экономическим спорам ВС РФ подчеркнула следующее.

Упомянутый срок может определяться смешанным образом, в частности, путем сочетания указаний на конкретное событие и на период времени.

Например, в рассматриваемом деле стороны в договоре определили, что объект должен быть передан не позднее двух месяцев со дня получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Причем договором четко устанавливался срок ввода дома в эксплуатацию, т. е. закреплялась конкретная дата, до наступления которой застройщик был обязан получить соответствующее разрешение на ввод.

Эти условия должны толковаться следующим образом: застройщик обязан передать объект не позднее двух месяцев не с даты наступления события (ввода дома в эксплуатацию), а с момента определенного договором срока такого ввода.

При этом если бы дом был введен в эксплуатацию раньше оговоренного срока, обязанность застройщика также наступила бы раньше.

Кроме того, Коллегия подчеркнула, что при банкротстве застройщика упомянутая неустойка, выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Такая неустойка подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71405216/

Банкротство застройщика, включение в реестр кредиторов, взыскание неус

Я являюсь участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, по ДДУ застройщик обязан был ввести дом в эксплуатацию в декабре 2014 г. но дом был введён в августе 2015 г., а в сентябре 2016 суд признал застройщика банкротом. Я включился в реестр кредиторов в двух месячный срок, с требованием о признании права собственности, а также подал иск по неустойке, суд удовлетворил оба моих заявления, но почему-то требования по неустойке он включил в четвертую очередь, хотя насколько я знаю, по закону участники долевого строительства включаются в 3-ю очередь (может я что-то не так понимаю и у меня не стандартная ситуация).

Хотел бы узнать, правомерно ли суд включил меня (и всех остальных жильцов) в четвертую очередь? Если нет, то могу ли я обжаловать решение суда, или сроки уже все истекли? Решение суда было вынесено 28 февраля 2017 г.

Ещё в определении расходы на представителя указаны отдельным абзацем, т.е. получается что основные требования в 4-й очереди, а расходы представителя вне очереди и выплачиваются как-то отдельно?

В настоящее время идёт реализация имущества (жилые и не жилые помещения в нашем доме) застройщика, данное имущество находится в залоге у банка. Процедуру банкротства инициировал банк, т.к. у застройщика задолженность перед ним более 65 млн. руб.

Как будут распределяться выплаты кредиторам и попадают ли участники долевого строительства под действие ст. 201.14, п. 2 закона о банкротстве?

Конкурсный говорит что от продажи залогового имущества основные средства пойдут банку, потом на погашение текущих расходов и 5% на погашение долгов перед дольщиками.

Также дом введен в эксплуатацию с многочисленными недоделками, в подъездах на всех этажах отсутствует окраска стен и не уложена плитка на пол, кровля вся течет и её необходимо делать заново.

Читайте так же:  График рассрочки исполнения решения суда

Верно суд сделал.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве денежные требования граждан — участников строительства в деле о банкротстве застройщика удовлетворяются в третью очередь.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве денежное требование — это требование участника строительства о:

— возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

— возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, установлено, что в статье 201.1 Закона о банкротстве раскрыто понятие денежного требования участника строительства и его состав. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в состав понятия «денежное требование участника строительства» не входит.

Между тем обязанность застройщика уплатить участнику строительства названную неустойку является ответственностью застройщика за нарушение основного обязательства по передаче объекта долевого строительства, то есть является денежным обязательством по смыслу абзаца четвертого статьи 2 и пункта 2 статьи 4 Закона о банкротстве.

Использование при банкротстве застройщиков понятия «денежное требование участника строительства» не означает, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику — застройщику только те денежные требования, перечень которых содержится в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Положения данной статьи должны применяться в совокупности со статьями 2 и 4 Закона о банкротстве.

Действующим законодательством преимущественный режим удовлетворения предусмотрен только для тех денежных требований граждан — участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Следовательно, требования граждан по финансовым санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Подобного рода неустойка (за нарушение сроков строительства), выполняя компенсаторную функцию и являясь финансовой санкцией, по смыслу пункта 3 статьи 137, статьи 201.1 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве не может погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющихся участниками строительства, и подлежит отдельному учету в четвертой очереди реестра требований кредиторов застройщика с удовлетворением после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Использование компенсации морального вреда (в данном случае за нарушение сроков строительства) как способа защиты гражданских прав вытекает из существа нарушенного нематериального блага или личного неимущественного права и характера последствий этого нарушения (пункта 2 статьи 150 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое денежное взыскание, предусмотренное абзацем 11 статьи 12, статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ), а также штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя не включены в исчерпывающий перечень денежных требований — требований участников строительства, перечисленных в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, а по своей правовой природе имеют компенсационный характер и одновременно являются мерой ответственности, поэтому по смыслу пункта 3 статьи 137, подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 и подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве также не могут погашаться в приоритетном порядке перед требованиями кредиторов, не являющимися участниками строительства.

Приведенные выводы согласуются с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.10.2016 по делу N 305-ЭС 16-6006 (4) и в определении от 17.11.2016 по делу N 305-ЭС 16-6006 (7).

Выплаты кредиторам будут распределяться в соответствии с очередностью (ст.201.9) Залоговое имущество реализуется и в первую очередь удовлетворяются требования залогодержателя.

Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» обязанность по возмещению судебных расходов (расходов на оплату услуг представителя, государственной пошлины и т.д.), понесенных лицом, в пользу которого принят судебный акт, для целей квалификации в качестве текущего платежа считается возникшей с момента вступления в законную силу судебного акта о взыскании указанных расходов.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Поэтому расходы на представителя не включены в очереди, а являются текущими, то есть будут оплачены КУ до расчета с 1 очередью.

Согласно ч.1 ст.134 Вне очереди за счет конкурсной массы погашаются требования кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом.

Требования всей ст.201.14 распространяется на участников долевого строительства.

Ст.201.14 После реализации предмета залога, эти средства распределяются так:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

Читайте так же:  Разъяснение решения суда по арбитражному делу

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан — участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Так как застройщик будет ликвидирован, то все расход по ремонту лягут на собственников и управл компанию, некому будет исполнять гарантийные обязательства.

Источник: http://www.9111.ru/questions/13394525/

Банкротство застройщика

Объявление застройщика банкротом воспринимается дольщиками как лишение последней возможности взыскать неустойку с компании, не сумевшей вовремя сдать жилой комплекс в пользование дольщикам. После вынесения арбитражным судом решения о признании компании банкротом, дольщик автоматически лишается права требовать неустойку.

Что делать дольщику, если строительная фирма подаёт заявление о банкротстве и каким образом можно получить квартиру, если дом не достроен, рассмотрим в этой статье.

Понятие и стадии банкротства

Компания, не способная оплачивать собственные счета и не имеющая средств для продолжения своей деятельности может быть признана банкротом путём подачи иска в арбитражный суд. Инициировать эту процедуру может уполномоченный представитель компании, кредитор или специально уполномоченный представитель налоговой службы.

После вынесения судом определения о начале процедуры начинается официальный процесс банкротства. Он может состоять из следующих этапов, начиная с наблюдения и заканчивая подписанием мирового соглашения.

Наблюдение подразумевает анализ фин. деятельности организации с последующим составлением перечня кредиторов. В процесс оздоровления входит погашение долгов компании с последующим возвращением к основному роду деятельности. В случае невозможности компании погасить долги начинается процедура внешнего управления, подразумевающая оказания должнику финансовой помощи в целях погашения долгов.

Конкурсное производство проводится после официального признания должника банкротом и назначается в целях погашения всех задолженностей перед полным прекращением деятельности. Начиная с этой стадии имущество застройщика выставляется на торги – поэтому каждому дольщику заключившему ДДУ необходимо до начала конкурсного производства подтвердить своё право собственности на объект недвижимости.

Процедура мирового соглашения при банкротстве застройщика подразумевает добровольное погашение всех долгов компании без проведения каких-либо воздействий со стороны суда или третьих лиц.

Банкротство строительной компании имеет свои особенности. Так, параграф 7 ФЗ «О несостоятельности» предусматривает право на обращение дольщиков в суд с требованием о выплате неустойки только при наблюдении – наиболее благоприятной с процедуры при банкротстве застройщика, во время которой компания может привести в порядок своё финансовое положение и возобновить деятельность. Но даже в этот период права требования дольщиков сильно ограничены, поскольку:

  • увеличивается риск отказа судом удовлетворить требования дольщика в силу неплатежеспособности компании,
  • многие дольщики надеются на возобновление застройщиком своей деятельности после окончания процедуры оздоровления (срок которой не должен превышать 7 месяцев).

В том случае, если здание достроено, но по причине банкротства компании не передано в пользование, собственник помещения может обратиться с требованием в арбитражный суд, чтобы получить данную квартиру для проживания. Основанием для подтверждения при этом будет служить договор долевого участия.

В случае удовлетворения ваших требований суд может уполномочить местную администрацию или управляющую компанию вручить вам ключи, после чего у вас появляется право владеть и пользоваться приобретённой собственностью на полноценной основе, пользуясь в равной степени как придомовой территорией, так и не жилыми помещениями, не беспокоясь при этом о будущем строительной компании.

Предпосылки к банкротству

При банкротстве не существует гарантии 100% взыскания неустойки. Максимально обезопасить себя от ситуации, при которой взыскание денежных средств становится невозможным дольщик может при помощи:

  • регулярных проверок компании на наличия долгов на сайте ФСС
  • написания претензии застройщику при срыве сроков строительства
  • подачи иска в суд

Предпосылками к банкротству строительной компании могут выступать:

  • наличие у компании не выплаченных долговых сумм
  • неоднократные остановки строительного процесса
  • отказ представителей компании выходить на контакт с дольщиками

Действия дольщиков

Новые положения, действующие в 214-ФЗ с 2017 года, существенно снизили риск столкнуться с проблемным застройщиком. Тем не менее, по-прежнему не редки случаи, при которых компания не сумев экономически «вытянуть» свой проект подает заявление о банкротстве с целью погашения долгов. При этом строительство жилого объекта может приостановиться на несколько лет.

При начале процедуры банкротства шансы на взыскание неустойки не только снижаются, но и перестают напрямую зависеть от деятельности дольщиков и юристов. Поэтому в интересах каждого дольщика должен входить постоянный контроль не только за процессом строительства, но и за текущим положением дел финансовой компании, состоянием строительства иных жилых комплексов и.т.д.

Если банкротство компании неизбежно, а строительство так и не завершено, наиболее разумным вариантом для дольщиков будет подача в суд ходатайства о признании за собой права на не достроенное недвижимое имущество. Как показывает судебная практика, при банкротстве суд требует от застройщика удовлетворить требования дольщиков – поэтому после признания права собственности, дольщик сохраняет за собой право на владение своей квартирой и в дальнейшем может спокойно ожидать возобновления строительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/bankrotstvo-zastroischika.php

Заявление о неустойке при банкротстве застройщика
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here