Застройщик оплатил неустойку

Предлагаем ознакомиться с тематической статьей, в которой полностью освящен вопрос: застройщик оплатил неустойку. Если после прочтения останутся дополнительные вопросы или уточнения, то обратитесь к дежурному юристу.

Мифы долевого строительства: Опасно ли взыскание неустойки по ДДУ?

zacupboss / Depositphotos.com

На правах рекламы

Изучая вопросы долевого строительства, многие сталкиваются с утверждением: «Посудитесь – потопите застройщика». На первый взгляд, говорят юристы Romanoff-Sokolova , похоже на правду, ведь судебные взыскания берутся из тех денег, что будут вложены в строительство. Так ли это?

В пример, возьмем реальный строительный объект, некий ЖК на 2 тыс. квартир. Квартира в нем стоит 3,5 млн руб., а расходы на строительство всего комплекса – 5 млрд руб.

Что известно о строительной экономике? Примерно четверть прибыли получает застройщик, а в некоторых случаях многим больше, вплоть до половины.

По статистике в суд в случае неустойки обращается примерно 10% покупателей, то есть в рассматриваемом примере около 200 человек.

При просрочке сдачи квартиры стоимостью 3,5 млн руб. покупатель может получить до 1,2 млн руб. за год – в теории. На практике суд обычно срезает эту сумму в лучшем случае наполовину, но может и намного больше. Если представить, что в данном случае повезло и неустойку срезали всего лишь до 600 тыс., то на 200 человек уйдет 120 млн руб., что является копейками по сравнению с 2 млрд руб. чистой прибыли. Даже если размер неустойки не был урезан, то и 240 млн руб. в данном случае не выглядят внушительной суммой.

Так, застройщик получает 80-90% процентов прибыли, а также у него полная сумма предназначенных для строительства денег. К тому же опытные застройщики заранее включают в стоимость каждой квартиры возможные неустойки, так что будущие жильцы могут только получить «лишние» деньги обратно, что мало похоже на компенсацию.

Таким образом, обращение в суд за неустойкой по ДДУ не топит застройщика. Многие утверждают обратное, ссылаясь на примеры долгостроев, образовавшихся якобы из-за судебных разбирательств. Но на самом деле основная причина – нецелевое расходование бюджета.Это происходит из-за того, что застройщик пользуется возможностью увеличить свою прибыль и вкладывает часть бюджета в банк под проценты. Чем дольше деньги лежат в банке, тем выше прибыль. Единственное, что будет препятствовать застройщику тянуть со сроками сдачи жилья, это суды с покупателями квартир, но это куда меньший расход, чем доход в итоге, поэтому строительство растягивается на лишние годы.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Таким образом, в долевом строительстве покупатели – самое бесправное звено. Они берут кредиты в банке на жилье под проценты, а сами кредитуют застройщика без малейшей прибыли, не берут залога и не имеют гарантий возврата, а единственная их надежда – судебные разбирательства за неустойку, которые на самом деле не пугают банк.

Но выплата неустойки – это лучше, чем ничего. Поэтому если квартира не сдана вовремя, то необходимо сначала обратиться с претензией застройщику о нарушении сроков сдачи дома, а в случае отказа пойти в суд. Некоторая сумма будет выплачена, но эта трата не потопит застройщика, поэтому никак не сократит время ожидания окончания строительства.

Источник: http://www.garant.ru/article/1307295/

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Читайте так же:  Эксперт судебных экономических экспертиз

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

  • в исключительных случаях;
  • по заявлению должника (застройщика, ответчика);
  • если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
  • при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.


***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Читайте так же:  К общим условиям гражданско правовой ответственности относятся

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/genzel/1228188/

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Источник: http://www.garant.ru/news/1224163/

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Читайте так же:  Приказ об утверждении положения о персональных данных
Видео (кликните для воспроизведения).

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

Читайте так же:  Верховный суд о признании недееспособным

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Источник: http://paritet.guru/stati/sovetyi-yurista-chto-delat-esli-zastroyshhik-prosrochil-sdachu-doma.html

ВС РФ напомнил, что суды не вправе уменьшать неустойку за просрочку сдачи квартиры дольщику, если застройщик не заявлял о снижении

Суды часто уменьшают размер неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, которые дольщики взыскивают с застройщиков в случае нарушения срока сдачи квартиры. Но ВС РФ указал, что снизить эти суммы можно, только если застройщик подал заявление об уменьшении. При этом суд обязан подробно мотивировать в решении, почему он снизил эту сумму.

Реквизиты судебного акта

Гражданин З. и гражданка З.

ООО «Немецкая деревня»

Суть дела

По договору долевого участия в строительстве АО «Немецкая деревня» (далее — застройщик) должно было сдать квартиры в многоэтажном доме к 16.06.2017. Но свои обязательства застройщик не исполнил, к этой дате квартиры дольщикам не передал. Два дольщика направили в феврале 2018 г. претензии, в которых они поставили вопрос о расторжении договора долевого участия в строительстве с выплатой неустойки за нарушение сроков строительства. Эти требования застройщик не удовле­творил. Тогда дольщики подали иск о расторжении договора участия в долевом строительстве, а также о взыскании:

уплаченной по договору денежной суммы более 1,8 млн руб.;

неустойки, предусмотренной Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» (далее — Закон № 214-ФЗ), за период с 16.06.2017 по 03.05.2018 в размере 300 000 руб.;

компенсации морального вреда в размере 200 000 руб.;

неустойки, предусмотренной Законом РФ от 07.02.92 № ­2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей), за период с 13.02.2018 по 03.05.2018 в размере 1,5 млн руб.;

штрафа в размере 50% от присужденного по Закону о защите прав потребителей;

убытков, связанных с оплатой процентов в банке за период с 25.11.2016 по 25.04.2018 в размере 300 000 руб. (дольщики взяли кредит в размере 1,5 млн руб. под залог квартиры);

расходов по оплате услуг представителя — 35 000 руб.;

расходов на оплату доверенности представителя — 2000 руб.;

расходов на оплату госпошлины — 12 000 руб.;

убытков, связанных с оплатой по договору о возмездном оказании услуг, заключенному между дольщиками и ООО «Европея Маркетинг Групп» (услуги по подбору и оформлению квартиры), в размере 26 000 руб.;

убытков, связанных с оплатой по договору страхования заем­щика кредита от несчастных случаев и болезней, а также по до­говору страхования жизни, в сумме 17 000 руб. (для заключения кредитного до­говора).

Позиция судов

Суд первой инстанции удовле­творил иск частично. Он указал, что договор долевого участия в строительстве расторгнут в одностороннем порядке, а также взыскал полностью стоимость квартиры. Суд указал, что в части заявления требований о взыскании неустойки дольщики ошиблись. В данном случае можно было требовать не неустойку, а проценты. В частности, в силу требований ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. Если участником долевого строительства является гражданин, проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Часть требований суд первой инстанции значительно сократил. Получилось 50 000 руб. процентов (вместо неустойки, поскольку при расторжении применялась ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ), 5000 руб. компенсации морального вреда, 20 000 руб. штрафа, 12 000 руб. расходов на оплату госпошлины, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 26 000 руб. по оплате услуг по подбору и оформлению квартиры. А в части убытков в виде оплаты страховки, банковских процентов суд отказал.

Апелляционная инстанция отменила это решение. Вместо взыскания полной стоимости, уплаченной за квартиру, суд взыс­кал в пользу дольщиков в равных частях только 454 000 руб., уплаченных ими за счет личных денежных средств по договору участия в долевом строительстве. А сумму в размере почти 1,5 млн руб. (остаток ссудной задолженности) суд взыскал с застройщика в пользу банка. В остальном (то есть в части процентов и убытков) решение осталось прежним. Апелляция тоже посчитала размер подлежащих взысканию процентов и штрафа несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Она применила положения ст. 333 ГК РФ и снизила размер процентов до 50 000 руб. (вместо заявленных 300 000 руб.), штрафа — до 20 000 руб.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила определение суда апелляционной инстанции и отправила дело на новое рассмотрение в ту же инстанцию. Коллегия не согласилась со снижением размера подлежащих взысканию процентов за пользование денежными средствами, штрафа, а также размера компенсации морального вреда.

ВС РФ отметил, что размер процентов и штрафа суд может снизить на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если он рассматривал дело по правилам производства в суде первой инстанции (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Помимо заявления о явной несоразмерности суммы, подлежащей взысканию (процентов за пользование и штрафа), последствиям нарушения обязательства, застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд — обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении названного заявления.

Однако в этом деле апелляционный суд снизил размер процентов и штрафа без заявления застройщика, то есть исключительно по своей инициативе. В судебном заседании суда первой инстанции присутствовал представитель застройщика по доверенности, который ходатайство о снижении суммы процентов и штрафа не заявлял. Суд этот вопрос не рассматривал и на обсуждение не ставил. В апелляции представитель ответчика отсутствовал.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не указал, в чем состояла исключительность данного случая и явная несоразмерность предусмотренных законом процентов за пользование денежными средствами и штрафа последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Таким образом, материалы дела не содержали каких-либо сведений, подтверждающих обращение застройщика в суд первой или апелляционной инстанций с заявлением о снижении процентов и штрафа, а также доказательств, подтверждающих такую несоразмерность. А суд апелляционной инстанции необоснованно уменьшил установленную к взысканию с застройщика сумму процентов и штрафа без указания в судебном постановлении доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения ответчиком своих обязательств и без указания мотивов, по которым суд счел уменьшение суммы, подлежащей взысканию, допустимым.

Читайте так же:  Прокуратура перенаправила жалобу

Источник: http://www.eg-online.ru/article/411998/

Как застройщику уменьшить неустойку по ДДУ (и как дольщику защититься от этого)

Зачастую взыскание средств с девелопера по договору долевого участия осложняется активным сопротивлением со стороны строительной компании – нарушителя. Практически в каждом судебном процессе застройщики пытаются если не полностью избежать, то хотя бы уменьшить неустойку по ДДУ. И зачастую им это удается.

Вина дольщика в просрочке по ДДУ – гарантия успеха строительной компании в суде

Статья 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» указывает на единственный случай, когда девелопер со 100% вероятностью сможет избежать неустоек (пеней), штрафов и иных подобных выплат. Это произойдет, если сам участник долевого строительства уклонялся от получения ключей. Например, если покупатель не явился на приемку квартиры, или указал неверный адрес для связи с ним, строительная компания сможет уменьшить или полностью «отбить» заявленные требования о выплате пеней.

Как застройщики уходят от ответственности перед дольщиками

Чтобы уйти от выплаты неустойки, застройщик может попытаться доказать, что в нарушении договора нет его вины. Ссылаясь на не зависящие от него обстоятельства, строительная компания утверждает, что просрочка случилась в результате действий или (чаще) бездействия третьих лиц – государственных органов, поставщиков коммунальных услуг и т.п.

В судебной практике встречаются различные варианты подобных оправданий застройщиков с целью уйти от ответственности по ДДУ или уменьшить ее:

  • передача ключей был сорвана из-за несвоевременной выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию дома (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.11.2017 по делу № 33-14475/2017).
  • погодные условия, из-за которых не удалось провести благоустройство территории, без которого разрешение на ввод не (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 N 33-5833/2018).

Однако, как правило, эти методы застройщиков не платить неустойку по ДДУ не срабатывают. Суды полагают, что строительная компания должна рассчитать время с запасом для разных непредвиденных сложностей и обстоятельств. Если же это сделать не удалось – девелопер должен понести наказание за нарушение условий договора долевого участия, которое уменьшению не подлежит.

Уменьшение неустойки по ДДУ

Если не удалось полностью уйти от ответственности, застройщик может попытаться снизить ее размер. Ст. 333 ГК РФ допускает уменьшение неустойки застройщика по ДДУ в случае ее слишком большого размера.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, ответчик должен обратиться к суду с соответствующей просьбой об уменьшении санкций. При этом он может сослаться на явную несоразмерность взыскиваемой суммы и последствий нарушения им обязательств по ДДУ.

Судебная практика по уменьшению неустойки по ДДУ указывает, что обоснованием требования об уменьшении неустойки могут выступать:

  • небольшой период просрочки ввода дома в эксплуатацию, не нанесший существенного вреда участнику долевого строительства;
  • выплаты части средств покупателю квартиры по другим основаниям: например, если сумма убытков уже выплачена, суд может уменьшить другие выплаты.

Поскольку пени по договору носят компенсационный характер, их выплата не должна становиться способом обогащения истца. Задачей пеней, штрафов и т.п. является лишь компенсация понесенных участником долевого строительства неудобств. Поэтому зачастую суды снижают неустойку по 214-ФЗ, как несоразмерную неблагоприятным последствиям нарушения ДДУ для дольщика.

О чем думают суды, уменьшая неустойку

Вынося решение по иску дольщика, суд должен оценить, справедливо ли соотношение между требуемой суммой и негативными последствиями допущенных нарушений. Рассмотрим несколько случаев из судебной практики по уменьшению неустойки по ДДУ.

Прежде всего, при вынесении решения судьи руководствуются мнением верховных судов. Конституционный Суд РФ (Определение от 21 декабря 2000 года № 263-О) указал, что суд обязан установить баланс между ответственностью стороны, нарушившей ДДУ с одной стороны, и действительно причиненным ущербом с другой стороны.

Согласно абзацу второму пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17, уменьшение пени по иску потребителя допускается:

  • только, если строительная компания просит об уменьшении;
  • в исключительных случаях, а не по каждому делу. Наличие таких исключительных обстоятельств девелопер должен доказать, чтобы не платить неустойку. Голословного ходатайства здесь недостаточно (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 07 августа 2018 по делу № 33-5690/2018);
  • суд должен мотивировать свое мнение о том, почему пени следует уменьшить, а не взыскивать в полном объеме.

В одном из дел (Апелляционное определение Пермского краевого суда от 30 марта 2016 по делу № 33-3210/2016) суд указал, что застройщик может уменьшить пени, основываясь на совокупности обстоятельств:

  • просьба ответчика;
  • незначительный срок, на который задержана передача квартиры;
  • просрочка сдачи дома произошла по вине подрядчика;
  • истец не предоставил доказательства понесенных убытков и не торопился подать иск, проживая все это время в квартире;
  • в остальном ДДУ был исполнен надлежащим образом.

И наоборот, в другом деле (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10 мая 2018 № 33-5833/2018) суд отказался уменьшить неустойку, поскольку:

  • застройщик длительное время пользовался средствами дольщика, и отказался добровольно оплатить пени в неоспариваемой части;
  • тяжелое финансовое положение и другие обязательства строительной компании не принимаются во внимание;
  • ссылка ответчика на неблагоприятные погодные условия, препятствовавшие своевременной сдаче дома, также не была принята. Он должен был учесть возможность задержки строительства из-за погоды.

Что делать, если суд снизил неустойку по ДДУ

Если решение суда первой инстанции о снижении неустойки не устроило дольщика, он может начать обжалование. Для этого необходимо внимательно изучить аргументы, изложенные в судебном решении.

Суд должен обосновать, почему сумма была уменьшена. Проанализировав судебное решение, можно разработать стратегию защиты при его дальнейшем обжаловании.

Чтобы отсудить у застройщика неустойку в полном объеме, участник долевого строительства должен подобрать достойные встречные аргументы. Нужно убедительно обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ. Например, можно сослаться на то, что обстоятельства просрочки не являются исключительными. Будучи профессионалом, девелопер должен был предвидеть возможность просрочки и принять меры против нее.

Только в случае активной позиции участнику долевого строительства удастся избежать снижения выплат. Чтобы застройщик не мог уйти от выплаты неустойки, дольщику необходимо хорошо подготовиться к суду или нанять юриста, который сделает это за него.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/umenshit-neustojku-po-ddu

Застройщик оплатил неустойку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here