Подводные камни пожизненной ренты

Предлагаем ознакомиться с тематической статьей, в которой полностью освящен вопрос: подводные камни пожизненной ренты. Если после прочтения останутся дополнительные вопросы или уточнения, то обратитесь к дежурному юристу.

Договор ренты: подводные камни и течения

Обзавестись собственным жильем сегодня может позволить себе далеко не каждый. Рассмотрев все возможные варианты и поняв, что на получение квартиры от государства рассчитывать не приходится, кредит не потянуть, а наследства ждать неоткуда, некоторые граждане приходят к выводу, что единственный способ стать владельцем жилья — взять на себя уход за тихим скромным пенсионером. Выплачивать ему некоторую сумму, быть может, закупать продукты и иногда варить супчик, а взамен получить в собственность его квадратные метры. Однако и этот способ может оказаться не таким простым, как кажется на первый взгляд.

Два пути, два варианта
Если вы решили пойти по такому пути и взять на себя обязательства по уходу за престарелым гражданином с тем, чтобы он переписал на вас принадлежащее ему жилье, у вас два пути: либо заключить с ним договор ренты, либо договор пожизненного содержания с иждивением. Эти, на первый взгляд, похожие механизмы при более детальном рассмотрении имеют весьма принципиальные различия, несмотря на то, что в сущности они преследуют одну цель, а именно передачу жилого помещения в собственность нового владельца взамен на вознаграждение, которое может быть выражено как в денежной форме, так и в виде оказания каких-либо услуг.

Источник: http://www.vkonline.ru/content/view/51848/dogovor-renty-podvodnye-kamni-i-techeniya

Владелец.ру — сделки с недвижимостью

Бесплатная консультация юристов

Что такое договор пожизненной ренты и как его составить?

Пожизненная рента относится к особенным разновидностям сделок. Она предусматривает, что покупателю передают недвижимость взамен на содержание продавца, в материальном плане. При этом собственник может продолжить проживать в квартире до конца своей жизни. В таких сделках часто участвуют пожилые люди, которые стремятся к достойной старости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

О сути и принципах договора ренты

Последний, в свою очередь, принимает на себя обязательства по перечислению ежемесячных сумм второй стороны. Либо можно выбрать другую форму материального содержания.

В зависимости от того, какой именно вид договора оформляются, условия бывают разными. Есть лишь несколько положений, которые остаются одинаковыми.

  1. Описание обязательства, связанного с перечислением денег.
  2. Условие, связанное с предметом сделки.

Что касается предмета сделки, то в его роли выступает обычно индивидуальное имущество, на которое оформлена собственность.

Это может быть не только недвижимость, но и любая другая вещь. Сделки совершаются так же с денежными средствами и ценными бумагами, облечёнными в документальную форму.

Соглашения по ренте не могут затрагивать:

  • Группу личных благ, которые никак не выражены материально.
  • Права автора, исключительного типа.
  • Информацию.
  • Работы и услуги, подлежащие выполнению.
  • Имущественные правомочия. Имеют форму ценных бумаг или безналичных денег, бездокументарную.

Суть же самого соглашения состоит в обязательстве должника обеспечивать содержание своему кредитору.

Какими плюсами и минусами обладает договор пожизненной ренты квартиры

У этой сделки, как и у любых других, есть свои недостатки с достоинствами.

Плюсами будут следующие моменты.

  1. Отличная возможность для плательщиков приобрести недвижимость по стоимости ниже рыночной. Обычно в сделках стоимость объекта снижена процентов на 25.
  2. Продавцы видят преимущество в наложении обременения на квартиру. Покупатель не сможет осуществить продажу или оформить дарение, пока владелец остаётся жив.
  3. Прибавка к пенсии каждый месяц, плюс – возможность остаться на своей жилплощади.
  4. По своему желанию продавец не может вносить в договор никакие изменения. Отмена соглашения возможна, но только в судебном порядке.
  5. Наследники не смогут претендовать на долю в имуществе, даже если они появятся после. Квартира при надлежит рентодателю, в полном объёме.

Но не обходится и без определённых рисков.

  • При возникновении даже небольших просрочек у покупателя появляется право на обращение в судебные инстанции. Покупатель лишится квартиры при положительном ответе на исковое заявление. И средства, которые уже были выплачены, вернуть никак нельзя.
  • Покупатель обязан перечислять ренту каждый месяц, вне зависимости от того, какие складываются обстоятельства. Главное – чтобы каждая сторона рассчитала свои силы, трезво оценили их.

Как выбрать между рентой и содержанием с иждивением

По большому счёту, разница между двумя этими видами договора только в том, что иждивение связано с гораздо большим числом обязанностей, возлагаемых на покупателя, а это минус.

В случае иждивения он должен не просто перечислять деньги, но и проводить уборку, отвечать за текущий ремонт, приобретать продукты в случае необходимости. Если это необходимо, вторая сторона оплачивает лечение.

Каждый покупатель сам решает, какой именно документ подходит ему больше. Главное – застраховать себя заранее от возможного одностороннего расторжения соглашения.

Правила заключения и образец договора

Когда заключают такие договора, трудностей обычно не возникает. Только необходимо учесть несколько нюансов, связанных с процессом.

Такие соглашения предполагают, что одна сторона выступает плательщиком, а другая – получатель. Рентополучателями чаще становятся сами старые люди.

Они передают своё жильё в обмен на дополнительную плату, либо другие виды материального содержания и помощи. Рентоплательщики гарантируют выполнения всех условий, перечисленных в договоре.

Подробная инструкция по составлению соглашения

  • Договор заключается в письменной форме. Но какие-либо особые требования к ней отсутствуют. Нужно только заранее обсудить все детали, интересующие обе стороны.

Обычно от лица получателя ренты описываются все требования, связанные с соглашением. Собственник квартиры должен написать обо всех пожеланиях относительно второй стороны.

Это касается не только платежей каждый месяц, но и других услуг, если они необходимы. Лучше всего заранее обратиться к юристу, который поможет учесть абсолютно все нюансы, связанные со сделкой.

  • Для владельца жилья обязательно предоставление всех документов, подтверждающих право собственности.

Среди обязательных бумаг – так называемые кадастровые справки. В ней написано о полной стоимости квартиры к моменту покупки. И сведения о тех, у кого есть регистрация в данной площади. В некоторых случаях требуется психиатрическое заключение.

  • Все документы, собранные для сделки, предоставляются нотариусу для заверения. Он должен оценить, в каком психическом состоянии находится владелец. Заверение происходит только на основании всех документов, предоставленных ранее.
  • После чего подают документы в регистрационный орган, а затем переходят к оплате госпошлины. Указание на наличия обременения вместе с новым собственником обязательно.
Читайте так же:  Психиатрические освидетельствования работников 377 список профессий

Каким должно быть содержание договора

Есть несколько пунктов, без которых невозможно оформить ни один вид соглашения. Это касается:

  1. Подписей от каждой стороны.
  2. Адресов вместе с платёжными реквизитами.
  3. Заключительных положений, предусматривающих информацию о действительности договора, наличии нотариального заверения.
  4. Пунктов о разрешении споров. Можно описать, что судебный порядок используется для любой конфликтной ситуации.
  5. Ответственности каждой из сторон.
  6. Основных условий по договору. В этом пункте необходимо подробно прописать обязанности каждой из сторон.
  7. Описания предмета договора. Обязательно указание на дату, когда было оформлено соглашение.
  8. Паспортных данных вместе с адресом проживания, ФИО.

Образец договора пожизненной ренты:

Пример договора пожизненной ренты.

Документы для оформления сделки

Необходимо собрать полный пакет документов, который состоит из нескольких позиций.

  • Когда оплачивается госпошлину, обязательно надо сохранить квитанцию. Она служит одним из обязательных приложений.
  • Требуется и сам договор, заверенный у нотариуса. Он подтвердит, что все требования законодательства соблюдены.
  • Обязательно наличие технического плана дома, с указанием поэтажного плана. Потребуется и экспликация – это подробные чертежи и описания для каждой из существующих комнат.
  • В БТИ владелец квартиры должен получить справку с использованием формы 11-а. Она нужна для получения точной информации относительно стоимости.
  • Владельцу жилья обязательно подтвердить своё право собственности.
  • Для получателя ренты становится важным предоставление выписки из домовой книги, копии финансового лицевого счёта.
  • Для обеих сторон важным требованием становится предоставление согласия супругов. Эта справка не нужна только в том случае, если официальный брак не заключен.
  • Оригиналы и копии паспортов лиц, которые принимают участие в сделке.
  • Надо написать заявление о желании пройти государственную регистрацию. В Едином госреестре должна присутствовать информация относительно любого объекта недвижимости. Там же можно подтвердить наличие или отсутствие прав на собственность.

На каких условиях соглашение может быть расторгнуто

Есть и другие обстоятельства, в которых расторжение возможно раньше указанного срока.

  • Выкуп ренты – право, исполнения которого могут требовать те, кто получает ренту. Но только в том случае, если подтверждено значительное нарушение условий.
  • Ликвидация юрлица или смерть собственника помещения не может быть причиной для прекращения бессрочной ренты. Но плательщик может выкупить собственность, согласно Гражданскому Кодексу РФ. Обычно выкуп производится за стоимость бессрочной ренты за год, либо заранее в самом договоре. Вот лишь несколько ситуаций, когда можно потребовать выкупа:
  • Недвижимость оказалась поделённой, либо перешла в собственность нескольких лиц.
  • Плательщик прошёл процедуру банкротства. Либо по ситуации понятно, что выплаты произведены в срок не будут.
  • Выплаты задерживаются на срок более чем в 1 год.

О подводных камнях ренты с пожизненным содержанием

Чтобы избежать неприятных ситуаций, стоит присмотреться к нескольким нюансам, когда заключается договор.

  • Переход плательщикам обязанности оплачивать коммунальные услуги. Льготы больше не будут действовать, даже если они были у прежнего собственника. Перечислять денежные средства нужно в полном объёме.
  • Лучше использовать для перечислений банковские счета. Там можно получить выписку, которая послужит доказательством добросовестного исполнения обязанностей в случае необходимости.
  • Перед заключением договора надо убедиться в том, что владелец квартиры полностью дееспособен. Иначе могут объявиться родственники, и заявить, что умерший не был в себе, когда подписывал соглашение. Потому и сами документы стоит оформлять, только пользуясь помощью опытных нотариусов.
  • Нужно договориться о том, что спустя некоторое время рентополучатель будет давать расписку о том, что никаких претензий ко второй стороне нет.

Условия пожизненной ренты.

Немного о налогообложении

Налоги платятся, когда имущество передаётся на возмездной основе. В этом случае признают, что сделка стала операцией по продаже или покупке.

Можно воспользоваться имущественным вычетом, чтобы сэкономить. Но – только пока не начался отчётный период по налогам. При этом максимальный вычет не может превышать миллиона рублей. Такие льготы предоставляются территориальными органами ФНС.

Надо обращаться по месту жительства плательщиков. Главное – документально подтвердить не только доходы, но и расходы, связанные с проведённой операцией. Тогда у клиентов появляются дополнительные возможности.

Подробнее о договоре пожизненной ренты вы можете увидеть в этом видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Источник: http://proprietor.ru/registratsiya/pozhiznennoe-soderzhanie-renta/chto-takoe-dogovor-pozhiznennoj-renty-i-kak-ego-sostavit.html

Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются.

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон. Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины. Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре. Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты. Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Читайте так же:  Алименты судебный приказ или исковое заявление

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство. Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения. Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются. Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием. Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой. Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Другая опасность для плательщика ренты состоит во внезапно объявившихся родственниках «рантье», которые до ухода его из жизни десятилетиями могли никак не беспокоиться о его существовании.

«Такие случаи нередки, когда родственники, не желавшие ни видеть ни знать пожилого немощного человека, вдруг моментально объявляются, стоит только ему скончаться, и заявляют свои права на жилье», — рассказывает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Пример из недавней практики М. Куликова. Женщина-рентодатель более 10 лет ухаживала за пожилой немощной бабушкой. После ее смерти вдруг появляется внучка, которой все эти годы не было до старушки никакого дела, и затевает судебный спор с рентодателем.

«Претензии внучки сводятся к тому, что на самом деле бубушка не подписывала никакого договора, и все это обман и подделка. Разбирательство было долгим, в процессе пришлось привлечь нотариуса, заверившего договор. Нотариус подтвердил дееспособность и добрую волю участников сделки. Но и это не убедило судей, которые отправили договор на почерковедческую экспертизу, и теперь стороны ожидают заключения», — рассказал Михаил Куликов.

Вообще говоря, «статистика» таких разбирательств с родственниками после смерти «рантье» неутешительна. «Содержание получателя ренты рассчитывается кратно МРОТ, что и привлекает желающих приобрести квартиру, особенно в Москве, значительно дешевле, чем при прямой покупке», — объясняет Алексей Бернадский, руководитель сети офисов недвижимости Est-a-Tet, — «Но проблема в том, что после смерти получателя ренты такие договора оспариваются родственниками в 90 процентах случаев. В ход идут любые аргументы: невыполнение рентодателем всех условий договора, невменяемость получателя ренты и т. д. Здесь причиной для сомнений в правомочности договора может выступить все, что угодно, вплоть до тяжелых заболеваний, не «психического» характера, такие как рак или сахарный диабет», — предупреждает Алексей Бернадский.

Таким образом, плательщику ренты стоит крайне тщательно заботиться о наличии доказательств надлежащего исполнения своих обязательств: хранить все чеки, по возможности привлекать свидетелей надлежащего ухода за получателем ренты (к примеру, соседей), которые в случае чего могли бы подтвердить его добросовестность, и т. д.

Опасно для жизни

«Рантье» в такой сделке тоже несет свои риски, и весьма значительные. Самый большой риск – прямая опасность для жизни, без всяких преувеличений.

«Получателю ренты стоит четко осознавать, что он со всей объективностью создает положение, когда его смерть – явление крайне желательное для второй стороны договора. И он поневоле может стать «приманкой» для лиц с криминальными помыслами», — поясняет Вадим Ламин. Например, в начале этого года в Москве судили целую банду «черных риэлторов» и ее главаря Виталия Студеникина. Банда «специализировалась» на отъеме квартир у пожилых людей именно через договор ренты.

«Передача недвижимости по договору ренты – это крайне сложная, непредсказуемая и потенциально опасная операция, одна из самых «тяжелых» на рынке недвижимости», — говорит Михаил Куликов.

«Еще в 90-е эта практика была очень распространенной, и она дожила до сегодняшнего дня. До сих пор это сильно криминализованный сегмент, так как часто людей попросту вынуждают к отчуждению прав по ренте», — рассказывает Алексей Бернадский из Est-a-Tet.

Чтобы максимально обезопасить себя от этих рисков, потенциальному «рантье», пожилому человеку, решившему таким способом обеспечить себе благополучную старость, крайне желательно буквально «до запятой» прописать в договоре все детали, подробно указать все условия выполнения соглашения. В особенности это касается ренты с иждивением, которая предполагает уход, помощь по хозяйству и т. д.

«В моей практике был случай, когда в обязанности рентодателя входила ежегодная отправка «рантье» на отдых в хороший санаторий. Другой пример, уже слегка курьезный: договор предполагал не только уход за старушкой, но также за ее котом, тоже очень пожилым – ежемесячный ветеринарный осмотр со всеми анализами. Вариантов может быть сколько угодно», — рассказывает Михаил Куликов.

Читайте так же:  Выгрузить платежное поручение в банк

Не может быть и речи о заключении договора ренты со случайными людьми. Крайне желательно привлечь третьих лиц, которые не могут претендовать на квартиру, но смогли бы отслеживать ситуацию.

«Деньги, которые платятся по договору ренты, желательно переводить на счет, а не передавать в руки наличными. И это условие тоже должно быть прописано в договоре. Сами платежи могут быть с любой периодичностью, но ее тоже в обязательном порядке нужно прописать в договоре», — советуют эксперты недвижимости. Разумеется, общую сумму платежей зафиксировать заранее невозможно, так как содержание предполагается пожизненное, но это уже относится к объективным рискам рентодателя.

Квартира с «нагрузкой»

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.


Источник: http://superrielt.ru/articles/10604/

Договор пожизненного содержания: «подводные камни» для обеих сторон

Видео (кликните для воспроизведения).

Рентная сделка относится к одной из самых высоко рискованных и, прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против.

В последнее время все более популярным становится договор пожизненного содержания с иждивением. Зачастую, именно он помогает одиноким старикам облегчить свою жизнь, а для второй стороны является порой единственной возможностью получить в собственность заветные квадратные метры. Более подробно об договоре пожизненного содержания «Вести.Недвижимость» рассказала адвокат Виктория Данильченко.

Предметом такого договора является жилое помещение, находящееся в собственности человека, передающего его взамен пожизненного содержания. Соответственно, этот человек становится получателем ренты, а вторая сторона договора — плательщиком ренты. В обмен на жилье плательщик ренты обязан обеспечивать получателя всем необходимым для жизни. Причем список услуг обговаривается при заключении договора и может регулярно дополняться по согласованию сторон.

Иногда конкретный перечень услуг заменяется денежной суммой, составляющей не менее двух установленных в соответствии с законом МРОТ, выплачиваемой в месяц.

Сроком предоставления услуг является период жизни получателя. Если плательщик умер, его обязанности возлагаются на наследников.

Стоит отметить, что договор ренты таит в себе как ряд плюсов, так и ряд «подводных камней» и для рентодателя, и для рентополучателя, поэтому при его составлении без хорошего адвоката не обойтись.

Для рентополучателя основным преимуществом и собственно смыслом заключения договора является право проживания в принадлежащей ему недвижимости и возможность получать различные услуги, перечисленные в договоре, за счет плательщика ренты.

Однако, тут могут возникнуть проблемы. Нередки случаи, когда рентодатели вводят одиноких стариков в заблуждение и прописывают в договоре ограниченный перечень услуг, заниженные суммы ренты, а то и вовсе пытаются сжить стариков со света.

Главным достоинством заключения такого договора для рентодателя становится возможность приобретения недвижимости по цене ниже рыночной. Причем расходы на иждивение рентополучателя чаще всего ниже, например, ежемесячного ипотечного платежа.

Но минусов при этом тоже не мало. До смерти получателя ренты плательщик является только номинальным собственником, а рентополучатель при желании может достаточно легко расторгнуть договор.

Довольно часто предприимчивые старики и старушки заключают договор с рентодателем, некоторое время пользуются полученными средствами, обеспечив себе комфортную жизнь, а затем провоцируют рентодателей нарушить условия договора, чтобы в дальнейшем без проблем его расторгнуть и найти очередную «жертву». Например, препятствуют оплате коммунальных услуг, не берут деньги, которые рентодатель перечисляет им на содержание и т.д.

Нельзя забывать и о таком моменте, как наследники, которые могут появиться и повлиять на получателя ренты, пытаясь оспорить договор.

Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание и соблюсти при заключении договора:

— на начальном этапе нужно обдумать и записать в договор все моменты, касающиеся будущего взаимодействия сторон. Чем подробнее они будут описаны, тем меньше риск возникновения каких – либо конфликтов в будущем.

— все расходы рекомендуется совершать посредством банков, и сохранять чеки об оказании услуг, приобретении продуктов, лекарств и т.п. Лучше всего фиксировать каждый платеж, например, в специальном журнале с отметками рентополучателя.

— в договоре нужно четко прописать обязанности каждой из сторон, указав условия содержания, периодичность, сроки предоставления услуг, объем денежных выплат.

— заключать договор между сторонами необходимо по установленной форме в письменном виде и заверять нотариально.

— немало важно получить от потенциального рентополучателя справку, которая подтверждает его дееспособность.

Это позволит избежать проблемы, когда сам рентополучатель или его наследники подают заявление в суд с целью признать договор недействительным в связи с недееспсобностью получателя ренты.

На первый взгляд договор ренты для одних — реальная возможность получить жилье в собственность, а для других – обеспечить себе достойную старость в обмен на это жилье.

Вместе с тем, не стоит забывать, что не зря рентная сделка относится к одной из самых высоко рискованных и, прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против.

Читайте так же:  Фгбу центр судебно медицинской экспертизы

Источник: http://an-larec.ru/index/novosti-ryinka-nedvizhimosti/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-podvodnyie-kamni-dlya-obeix-storon/

Подводные камни договора ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением за последнее десятилетие стал очень популярным в нашей стране, что совсем неудивительно. Одна сторона договора – плательщик ренты – получает в собственность недвижимость, а другая сторона – получатель ренты – рентные платежи и надлежащий уход. На первый взгляд, всем удобная и выгодная сделка. Но это только на первый взгляд…

В Брянске осуждена женщина, которая до смерти забила свою пожилую подопечную. Как рассказали «Правде.Ру» в прокуратуре Брянской области, преступница и жертва были близко знакомы много лет. А пять лет назад женщины заключили договор пожизненного содержания с иждивением (одна из разновидностей договора ренты).

По этому соглашению Ирина Трунтова должна была ухаживать за пенсионеркой Кабановой: помогать ей по хозяйству, покупать продукты, лекарства, возить в больницу. Старушка, в свою очередь, передавала в собственность Ирины свою квартиру. Одинокой и больной бабушке помощь Трунтовой была как раз кстати, а завещать жилье было все равно некому (детей и других родственников у Кабановой не было).

Но после заключения договора ренты отношения между молодой женщиной и старушкой ухудшились. Как подтверждают соседи, все пять лет пока Трунтова ухаживала за Кабановой, женщины постоянно ссорились.

Последняя ссора, которая 14 января этого года, закончилась трагедией. Согласно материалам следствия, в тот злополучный день Ирина пришла к Кабановой в нетрезвом состоянии. Старушка стала выгонять Трунтову, оскорблять и заявлять, что будет искать других людей для ухода.

Слова пенсионерки разозлили Ирину. Трунтова стащила лежачую больную на пол и избила ее. После избиения Ирина оставила старушку лежащей на полу, а сама ушла домой и легла спать.

Опомнилась Ирина только около трех часов ночи. Она пошла к Кабановой домой, но было уже поздно. От полученных травм пенсионерка скончалась.

Трунтова сразу же вызвала «скорую» и милицию. Во время предварительного следствия и на суде женщина полностью признала свою вину и раскаялась.

Суд признал Ирину Трунтову виновной и назначил наказание в виде пяти лет лишения свободы с отбыванием наказания в колонии общего режима.

В ходе следствия Трунтова призналась следователям, что источником постоянных конфликтов с Кабановой был именно заключенный пять лет назад договор пожизненного содержания с иждивением. Отношения после заключенного соглашения резко ухудшились и осложнились, что впоследствии и привело к трагедии.

Сами юристы, а также судебная практика подтверждает, что договор пожизненного содержания с иждивением, является очень сложным и содержит в себе много подводных камней. По этой сделке получатель ренты (обычно одинокие старики) передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты. Последний, в свою очередь, обязан осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица.

Какие же подводные камни содержит в себе этот договор ренты?

1. Недвижимость передается плательщику ренты в собственность. Как показывает судебная практика, об этом нюансе договора не всегда знают получатели ренты. Некоторые бабушки и дедушки, которые чаще всего продолжают жить в переданных квартирах, даже не представляют себе, что эта квартира им уже не принадлежит. Но при этом плательщик ренты распоряжаться (продать, подарить, сдать в наем) этой недвижимостью может только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты.

2. Имущество передается в собственность не за определенную фиксированную плату, а за какие-либо услуги или денежные платежи , которые будут предоставляться или выплачиваться периодически на протяжении длительного времени. Здесь юристы советуют обеим сторонам четко указывать в договоре объем и формы рентных платежей.

3. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости. Такой сценарий возможен в том случае, если получатель ренты будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В случае если суд примет сторону «рентополучателя», «рентоплательщик» будет не вправе требовать даже компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя. Этой нормой в законодательстве смело пользуются не совсем добросовестные получатели ренты. Некоторые предприимчивые старички умудряются за свою жизнь сменить несколько благодетелей, но при этом никому из них ничего не оставив.

Чтобы избежать такого обмана, юристы советуют плательщикам ренты следующее:

— любые деньги, которые вы передаете получателю ренты, должны быть переданы либо по расписке, либо почтовым переводом, либо через банк

— сохраняйте все квитанции об оплате квартиры, телефонных переговоров, лекарств для «рентополучателя»

— раз в месяц или раз в квартал берите у «рентополучателя» заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется

Источник: http://www.pravda.ru/society/265707-renta/

Заключение и расторжение договора постоянной и пожизненной ренты квартиры с содержанием контрагента

Приобретение жилья для некоторых граждан остается непосильной ношей и ударом по бюджету. Ипотечное кредитование не всегда является спасительной соломинкой. А вот такой тип сделки, как договор ренты вполне может оказаться реальной возможностью получения недвижимости.

Что это такое?

Договор ренты предполагает заключение соглашения о передаче имущества, принадлежащего рентополучателю на условиях внесения рентоплательщиком определенных денежных сумм или оказания услуг. Предметом договора выступает как движимое, так и недвижимое имущество, но чаще всего подобные соглашения заключаются при передаче квартиры или иного жилья.

Постоянная

Вид сделки предполагает отсутствие срока, в течение которого происходит выплата денежных средств. Зато установлена конечная общая стоимость. Периодичность и размер платежей оговариваются сторонами.

Данное обязательство может передаваться рентополучателем по наследству, таким образом с его смертью не прекращает действовать.

При допущении ущерба или порчи недвижимости, рентоплательщик вправе оспорить и изменить в судебном порядке размер стоимости жилья.

Пожизненная

В этом подвиде сделки договор действует до момента смерти получателя. После этого обременение снимается, а недвижимость полностью переходит во владение платильщика.

Размер платежей устанавливается в документе, подписываемом сторонами. Периодичность внесения денежных средств оговаривается там же — это могут быть как регулярные ежемесячные выплаты, так и вклады крупных сумм в несколько платежей.

С проживанием и содержанием

Самый популярный вид ренты в Российской Федерации. Недвижимость передается новому собственнику за регулярное оказание услуг, перечень которых прописан в документе. Сторона обязуется содержать второго контрагента на иждивении до момента его кончины. Он вправе делать это лично, либо при помощи третьих лиц.

Читайте так же:  Верховный суд защита деловой репутации

Требования к участникам сделки

Оплачивать ренту может как физическое, так и юридическое лицо, а вот выступать в качестве кредитора вправе только гражданин, физическое лицо. При этом к нему и к объекту недвижимости предъявляются два основных требования:

  1. Квартира должна находиться в единоличной собственности стороны сделки.
  2. На недвижимость отсутствуют обременения или ограничения в распоряжении.

Плюсы и минусы

  • Плюсы: стороны получают обоюдную выгоду: продавец — дополнительный доход и пожизненное содержание, а плательщик приобретает недвижимость на условиях внесения посильных платежей за относительно низкую стоимость.
  • Минусы: сделка относится к разряду рисковых. Рентоплательщик может оказаться неплатежеспособным и недобросовестным. В свою очередь для плательщика сделка может оказаться длительной. При этом получатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, без возврата внесенных сумм в случае удовлетворения обращения.

Как заключить соглашение?

  1. Стороны составляют текст договора. Утвержденной формы соглашения не предусмотрено, поэтому стоит предельно тщательно и подробно прописать пункты документа. В случае необходимости воспользоваться помощью юриста.
  2. Документ подписывается сторонами и заверяется нотариусом, который тем самым подтверждает добровольность действия сторон. В случае отсутствия подтверждения, сделка на основании положений статьи 165 ГК РФ признается ничтожной.
  3. Регистрация договора в Росреестр. Подать соответствующее заявление можно также в электронном виде на официальном сайте федеральной службы.
  4. Получение свидетельства права собственности на имя плательщика ренты, с обременением в пользу получателя.

Необходимые документы

Для регистрации сделки в Росреестре стороны обязаны предоставить:

  • заявление о регистрации;
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности получателя на недвижимость-предмет договора;
  • нотариально заверенный договор;
  • кадастровый паспорт.

Содержание

Договор должен максимально полно прописывать условия соглашения, чтобы в случае возникновения споров не возникло возможности двоякого толкования текста. В документе прописываются:

  • сведения о сторонах соглашения, их ФИО и паспортные данные;
  • предмет договора, то есть квартира с перечислением основных характеристик, таких как адрес и площадь;
  • права и обязанности сторон;
  • случаи при возникновении которых соглашение может быть расторгнуто досрочно;
  • штрафные санкции при невыполнении обязательств;
  • способы урегулирования споров, как правило в судебном порядке.

Соглашение заверяется подписями сторон с указанием даты их постановки.

Возможные риски и подводные камни

  1. После оформления сделки, собственником является рентоплательщик. Именно он берет на себя обязанность по регулярному внесению коммунальных платежей. В связи с этим, все льготы имеющиеся у прежнего владельца, то есть рентополучателя утрачивают силу.
  2. Перевод платежей по соглашению рекомендуется производить на банковский счет получателя, чтобы в случае возникновения споров выписка по счету служила неоспоримым доказательством исполнения обязательств.
  3. Не стоит забывать о наличии родственников получателя, которые после смерти последнего могут вступить в спор с плательщиком ренты по поводу правомерности заключенного договора. Основным доводом чаще всего является заявление о недееспособности бывшего собственника. Поэтому перед подписанием документа необходимо удостоверится в здравом уме стороны — получателя.
  4. По прошествии определенных периодов действия соглашения необходимо предусмотреть выдачу расписки от имени рентополучателя о надлежащем исполнении условий договора. Это обезопасит плательщика от неожиданного расторжения договора.

Наследники и родственники

Исходя из сути ренты, наследование недвижимости являющейся предметом договора родственниками получателя исключено. Однако потенциальные наследники вправе оспорить правомерность заключения сделки в судебном порядке. Соглашение может быть признано недействительным в том случае, если будет доказана недееспособность родственника в момент заключения или его принуждение, путем насильственных действий, угроз или обмана.

Как выплачиваются денежные средства?

Периодичность и сумма платежей устанавливается договором. Однако сумма устанавливается таким образом, что при пересчете на ежемесячный платеж его размер не должен быть ниже прожиточного минимума (статья 597 ГК РФ).

Последствия при неисполнении обязательств

Ответственность за неисполнение обязательств устанавливается договором. В том случае, если стороны не предусмотрели этого пункта, в действие вступает статья 588 Гражданского Кодекса. Процент за просрочку денежного платежа определяется ключевой ставкой Банка России.

Если же плательщик систематически и злостно нарушает обязательства по договору, то получатель вправе подать иск о расторжении соглашения.

Статья 588 ГК РФ. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Индексация платежа

Размер платежа по договору ренты привязан гражданским законодательством только к сумме прожиточного минимума, утвержденного в субъекте РФ, в котором находится имущество. Таким образом, платеж индексируется в зависимости от роста этой суммы. При этом индексация производится исполнителем по обязательству самостоятельно. Иные причины индексации платежей законодательно не установлены.

Надо ли подавать декларацию в налоговую?

Исходя из системного толкования положений Гражданского Кодекса следует, что договор ренты является неким особым видом договора. В любом случае остается возмездной, даже если квартира передается в собственность бесплатно. В связи с этим, приобретенная недвижимость не является даром и не рассматривается как доход рентоплательщика, поэтому налогом не облагается.

Что касается получателя, то выплаты приравниваются к доходу физического лица, соответственно на них уплачивается НДФЛ.

Условия для расторжения

  1. По взаимному соглашению сторон, которое требует нотариального заверения.
  2. В одностороннем порядке через подачу иска в суд. В том случае, если решением суда будет установлено ненадлежащее исполнение обязательств, то договор может быть расторгнут. При этом внесенные платежи не возмещаются.

В некоторых случаях (упоминалось выше) сама сделка может быть признана недействительной.

Если психическое здоровье владельца квартиры ухудшится и его признают недееспособным

Как следует из норм гражданского законодательства основанием для прекращения пожизненной ренты является смерть получателя. При этом, согласно статье 29 ГК РФ в случае признания гражданина недееспособным действия от его имени совершаются опекуном.

Таким образом, договор продолжает действовать, а платежи получает и распоряжается ими в интересах лица его опекун.

Несмотря на возможные риски, договор ренты остается востребованным видом сделки при приобретении недвижимости. Особенно выгоден он для собственников преклонного возраста, не имеющих родственников и близких.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/pravo_pp/dog-poj-renta

Подводные камни пожизненной ренты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here