Окоф неотделимые улучшения арендованного имущества

Предлагаем ознакомиться с тематической статьей, в которой полностью освящен вопрос: окоф неотделимые улучшения арендованного имущества. Если после прочтения останутся дополнительные вопросы или уточнения, то обратитесь к дежурному юристу.

Неотделимые улучшения: налог на имущество у арендатора

Что такое неотделимые улучшения

Если в результате проведенных арендатором работ изменяются качественные характеристики арендованного объекта, повышаются его технические и (или) функциональные характеристики, такие вложения в арендованный объект признаются неотделимыми улучшениями. Такой вывод содержится в постановлениях АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12.

Таким образом, неотделимые улучшения всегда связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением арендуемого имущества (письма Минфина России от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480, от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75487, от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741).

Неотделимые улучшения — основное средство

Капитальные вложения в арендованный объект включаются в состав основных средств арендатора (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Они учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект (п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). Движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств по установленным правилам ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Получается, что капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в качестве основных средств арендатора, подлежат обложению налогом на имущество до их выбытия. Так считают специалисты Минфина и ФНС России (письма Минфина России от 08.09.2017 № 03-05-05-01/57901, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37, ФНС России от 14.05.2018 № БС-4-21/906).

ВАС РФ подтверждает, что капитальные вложения в арендованный объект учитываются арендатором в составе основных средств и подлежат обложению налогом на имущество до их передачи арендодателю. В решении от 27.01.2012 № 16291/11 высшие арбитры указали, что положения налогового законодательства связывают момент возникновения объекта обложения налогом на имущество с фактом нахождения имущества в составе основных средств в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Поэтому на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств и включению в налоговую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание, что арендованный объект недвижимости может относиться к имуществу, по которому налог на имущество исчисляется арендодателем по кадастровой стоимости. Виды таких объектов недвижимости приведены в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Однако этот факт не влияет на порядок исчисления налога на имущество арендатором по произведенным им неотделимым улучшениям.

Согласно разъяснениям, данным Минфином России в письме от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118, налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ. То есть исходя из среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Неотделимые улучшения в декларации (расчете) по налогу на имущество

Поскольку неотделимые улучшения облагаются у арендатора налогом на имущество исходя из среднегодовой стоимости, в декларации (расчете) по налогу на имущество они показываются в составе остаточной стоимости основных средств в разделе 2. Напомним, что формы и форматы представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций в электронной форме, а также порядки их заполнения утверждены приказом ФНС России от 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected]

Информация об объектах недвижимого имущества, облагаемых налогом по среднегодовой стоимости, показывается в разделе 2.1 декларации (расчета). В нем для каждого объекта предусмотрены строки: кадастровый номер (строка 010), условный номер (строка 020), инвентарный номер (строка 030), код ОКОФ (строка 040) и остаточная стоимость на 31 декабря (строка 050).

В письме от 14.05.2018 № БС-4-21/9061 специалисты ФНС России указали, что произведенные капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества в виде неотделимых улучшений, учитываемые на балансе арендатора в составе основных средств, подлежат отражению в разделе 2.1 декларации (расчета). Но как заполнять этот раздел по неотделимым улучшениям?

В разделе 2.1 предусмотрено указание по объекту кадастрового и условного номеров при их наличии. Если информация об этих номерах отсутствует, в разделе 2.1 указывается инвентарный номер объекта (подп. 3 п. 6.2 Порядка заполнения декларации (расчета)).

В письме ФНС России от 14.03.2018 № БС-4-21/4786 «О рекомендациях по отдельным вопросам заполнения форм налоговой отчетности по налогу на имущество организаций» сказано, что в качестве инвентарного номера может заполняться инвентарный номер, присвоенный объекту недвижимости при принятии его к бухгалтерскому учету. Таким образом, при заполнении раздела 2.1 по неотделимым улучшениям строки 010 и 020 остаются пустыми, а в строке 030 показывается инвентарный номер, присвоенный арендатором неотделимым улучшениям при их включении в состав основных средств.

Так как улучшения неотделимо связаны с арендуемым объектом, на наш взгляд, по строке 040 нужно указывать код ОКОФ, к которому относится арендованный объект. Это подтверждается разъяснениями, данными в приказе Росстата от 30.11.2017 № 799 «Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения № 11 „Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов“, № 11 (краткая) „Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций“». В нем сказано, что стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств организация-арендатор учитывает у себя в форме № 11 в разрезе видов основных фондов в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении — по строке 02 «Здания», затраты на модернизацию производственной линии — по строке 06 «Машины и оборудование»).

Читайте так же:  Нарушение прав ребенка в школе примеры

Источник: http://www.eg-online.ru/consultation/378247/

Налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер (Бухгалтерское приложение)». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Источник: http://www.eg-online.ru/article/374380/

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Окоф неотделимые улучшения арендованного имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Организация арендует часть производственного здания (из железобетонных конструкций) под складские помещения. Договор аренды помещения заключен на 5 лет. Организация будет производить работы по улучшению арендуемого объекта (все секции стеллажа будут скреплены между собой и с основанием (полом)). Неотделимые улучшения (стоимостью более 100 тыс. руб.) производятся с согласия арендодателя, при этом арендодатель не возмещает стоимость неотделимых улучшений. Работы по возведению объекта неотделимого улучшения завершатся после 01.09.2017.
Каков будет срок полезного использования объекта неотделимого улучшения?
К какой амортизационной группе следует отнести объект неотделимого улучшения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта неотделимого улучшения равен оставшемуся сроку аренды здания в соответствии с договором аренды.
2. В целях налогового учета срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1. При этом организация самостоятельно принимает решение установить срок полезного использования арендованного здания либо срок полезного использования неотделимого улучшения. Предполагаемые варианты амортизационных групп предложены в ответе.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств.

Читайте так же:  Декларирование денег при выезде за границу

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

2 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) К сведению: до внесения изменений в Классификацию постановлением Правительства РФ от 07.07.2016 N 640 (т.е. по 31.12.2016 включительно) стенды и стеллажи как производственный и хозяйственный инвентарь включались в 4-ю амортизационную группу со сроком полезного использования свыше пяти и до семи лет включительно.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1131313/

Какой код ОКОФ нужно присвоить и к какой амортизационной группе отнести данное сооружение, если сама компрессорная станция отнесена к 4 группе с ОКОФ 142912130?

Предприятием была приобретена компрессорная станция, которая установлена в бытовом помещении арендованного здания. Срок аренды — 11 месяцев с ежегодной пролонгацией. Согласно техническим условиям эксплуатации компрессорной станции данный объект должен быть установлен в изолированном помещении. Поэтому была построена капитальная перегородка из керамзитных блоков с дверью. Данный объект будет оприходован на счет учета основных средств 01. Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, и их стоимость не возмещается.

Налог на прибыль

Неотделимые улучшения (капитальные вложения в объекты арендованного имущества) относятся к амортизируемому имуществу (п. 1 ст. 256 НК РФ). При этом необходимо учитывать условия отнесения имущества к амортизируемому, установленные п. 1 ст. 256 НК РФ, в том числе стоимостной критерий (в настоящее время — 40 000 руб.).

Арендатор будет вправе учесть амортизационные отчисления для целей налогообложения прибыли при наличии (п. 1 ст. 258, ст. 252 НК РФ):

— согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений;

— условия в договоре аренды о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендатору;

— документального подтверждения и экономического обоснования расходов.

В рассматриваемом случае организация-арендатор осуществила неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем, по условиям договора аренды расходы арендатору не будут возмещены. Следовательно, арендатор вправе будет начислять амортизацию по неотделимым улучшениям и учитывать суммы амортизационных отчислений в составе расходов для целей налогообложения прибыли.

Капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Таким образом, арендатор вправе устанавливать на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (неотделимые улучшения) самостоятельный срок полезного использования, отличный от срока, принятого для самого объекта основных средств (арендованного помещения).

При этом, если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать положение п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (смотрите также письмо Минфина России от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75). То есть отнесение неотделимых улучшений к амортизационной группе, отличной от здания, должно быть подтверждено Классификацией основных средств либо техническими условиями или рекомендациями изготовителей.

В Классификации основных средств не содержится такого объекта, как строительно-монтажные работы или капитальная перегородка. Применительно к рассматриваемой ситуации, поскольку неотделимые улучшения произведены в виде строительно-монтажных работ, определить их срок службы отдельно от объекта недвижимости руководствуясь п. 6 ст. 258 НК РФ, достаточно проблематично.

В связи с изложенным во избежание налоговых рисков организация может принять решение и рассчитать срок полезного использования капитальной перегородки, созданной в результате произведенных в арендованном помещении работ, исходя из срока полезного использования, определенного для самого арендованного помещения (здания).

При этом необходимо учитывать, что поскольку по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (смотрите, например, письмо Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384), то в таком случае к концу срока аренды по неотделимым улучшениям вероятнее всего остается недоамортизированная часть. Неотделимые улучшения по окончанию срока аренды, как правило, передаются арендодателю безвозмездно, поэтому несамортизированная часть затрат не может быть учтена арендатором в целях налогообложения прибыли (смотрите, например, письма Минфина России от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134, от 05.02.2008 N 03-03-06/2/12).

Однако в случае, если договор аренды будет пролонгирован (в рассматриваемой ситуации договор аренды ежегодно пролонгируется), то, по мнению Минфина России, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке (письмо Минфина России от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75). В то же время, если будет заключен новый договор аренды с новым сроком действия, начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений должно быть прекращено (письмо Минфина России от 25.10.2011 N 03-03-06/1/689).

Бухгалтерский учет

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, согласно п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), учитываются в составе ОС.

Законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения N 34н).

Таким образом, произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества до момента передачи арендодателю должны быть включены арендатором в состав собственных ОС.

В то же время в отношении указанных капитальных вложений должны выполняться условия, поименованные в п. 4 ПБУ 6/01.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так, одним из условий принятия на учет актива в качестве основного средства является использование объекта в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

На наш взгляд, данное условие означает именно возможность использования объекта в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев. При этом понимать под использованием объекта в течение срока продолжительностью свыше 12 месяцев возможность использования объекта определенной организацией не следует.

Читайте так же:  Методы возмещения убытков при управлении рисками

Принимая во внимание, что в вопросе речь идет о капитальной перегородке, полагаем, что неотделимые улучшения, произведенные арендатором, могут быть учтены в качестве самостоятельного объекта основных средств.

Вместе с тем бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества неоднозначен. Существует и альтернативное мнение по учету неотделимых улучшений у арендатора.

Так, в пунктах 3, 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), говорится, что арендатор учитывает капитальные вложения в арендованный объект в составе основных средств, только если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. Кроме того, и по смыслу норм ГК РФ все неотделимые от объекта недвижимости улучшения не являются отдельным объектом гражданского оборота, если иное прямо не предусмотрено договором. При этом в любом случае неотделимые улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65).

Однако Минфин России придерживается мнения, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект в любом случае учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в рамках договора. Свой вывод финансовое ведомство делает на основании п. 5 ПБУ 6/01 без ссылки на нормы Методических указаний (смотрите письма от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46, от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37, от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73 и от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17). Причем в письмах подчеркивается, что Методические указания действуют в части, не противоречащей ПБУ 6/01.

Таким образом, если арендатор принял решение о включении неотделимых улучшений в состав основных средств, он должен применять общие правила ПБУ 6/01. Стоимость неотделимых улучшений погашается посредством начисления амортизации.

В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта не привязан к Классификации основных средств, обязательной в целях налогового учета. Поэтому он может быть определен исходя из нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта, например, срока аренды (п. 20 ПБУ 6/01). В связи с чем полагаем, что в рассматриваемом случае организация может в бухгалтерском учете установить срок полезного использования в отношении неотделимых улучшений исходя из срока аренды помещения (так как использование арендатором неотделимых улучшений ограничено сроком аренды).

С данной позицией соглашаются и некоторые суды. Так, например, суд в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 09АП-9761/13 пришел к выводу, что для целей бухгалтерского учета в силу прямого указания п. 20 ПБУ 6/01 срок полезного использования объектов основных средств, являющихся предметом договора лизинга, определяется исходя из срока действия договора аренды (лизинга).

Однако, если срок полезного использования неотделимых улучшений, установленный в бухгалтерском учете (например, исходя из срока аренды), не будет совпадать со сроком, установленным для целей налогообложения (исходя из срока полезного использования самого арендованного помещения), то в учете возникнет необходимость применения положений ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».

Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Синельникова Татьяна, Королева Елена

Источник: http://otchetonline.ru/art/konsultaczii-garanta/41306-kakoj-kod-okof-nuzhno-prisvoit-i-k-kakoj-amortizaczionnoj-gruppe-otnesti-dannoe-sooruzhenie-esli-sama-kompressornaya-stancziya-otnesena-k-4-gruppe-s-okof-142912130.html

Энциклопедия решений. Учет неотделимых улучшений арендованных объектов недвижимости при операционной аренде (для бюджетной сферы)

Учет неотделимых улучшений арендованных объектов недвижимости (для госсектора)

ГАРАНТ:

Материал могут применять казенные, бюджетные и автономные учреждения, органы государственной власти (местного самоуправления) и другие организации госсектора

Организация госсектора, арендующая имущество, может осуществлять улучшения арендованного недвижимого имущества, не отделимые без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Понятие неотделимых улучшений применимо также и к имуществу, полученному в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Произведенные улучшения могут рассматриваться в качестве неотделимых при выполнении следующих условий:

1) улучшения должны являться составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ), их использование вне арендуемого имущества невозможно;

2) демонтаж имущества, составляющего улучшения, может нанести существенный ущерб объекту недвижимости — необходимо будет проводить ремонтные работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества могут возникнуть в результате капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением, частичной ликвидацией объектов имущества (см., в частности, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 06.06.2012 N 03-03-10/61, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280). В отдельных случаях специалисты уполномоченных органов допускают, что неотделимые улучшения могут возникнуть также в результате ремонтных работ, оплата которых учтена по коду КОСГУ 225 (письмо Минфина России от 01.12.2015 N 02-10-10/69756).

В соответствии с п. 42 Инструкции N 157н законченные капитальные вложения арендатора (лизингополучателя) в отделимые или неотделимые улучшения арендованных им объектов имущества, в том числе по договору лизинга (сублизинга), принимаются к учету в составе основных средств учреждения-арендатора (лизингополучателя) в сумме произведенных им вложений, если иное не предусмотрено договором аренды (лизинга, сублизинга).

Специалисты финансового ведомства указывают, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества) не могут рассматриваться в качестве объектов движимого имущества (см., например, письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447, от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760).

Примечание

При согласовании текстов договоров аренды финансово-экономическая служба учреждения должна обращать внимание на предусмотренный порядок возмещения арендодателем стоимости произведенных с его согласия неотделимых улучшений.

Дело в том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ позволяет арендодателю включить в договор аренды положение, согласно которому он не обязан нести подобные расходы (постановление АС Волго-Вятского округа от 11.02.2015 по делу N А31-13871/2013). Заключение договора аренды с подобным условием может стать поводом для претензий контролирующих органов.

В свою очередь, при согласовании договоров на осуществление работ, приводящих к неотделимым улучшениям арендованного объекта, нужно требовать у ответственных сотрудников документы, подтверждающие согласие арендодателя. При отсутствии таких документов арендодатель вправе не компенсировать расходы учреждения (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

При приемке результатов работ, выполняемых в отношении арендованного объекта недвижимости, профильной комиссии учреждения необходимо выполнить следующие действия.

1. Из общего перечня (ведомости) оборудования (прилагается к Актам ф. ф. N КС-2, N КС-11, N КС-14), смонтированного в арендуемом объекте недвижимости, выделить отдельные объекты основных средств со всеми приспособлениями и принадлежностями:

— которые могут быть отделимы без причинения ущерба этому объекту недвижимости;

Читайте так же:  Судебное разбирательство как функция гражданского судопроизводства

— отделение которых не повлияет на использование объекта недвижимости в соответствии с его назначением.

Например, к отделимым улучшениям при соблюдении вышеуказанных критериев могут быть отнесены: система кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

2. Оставшиеся капитальные вложения в арендуемые объекты недвижимости, являющиеся составной частью сложной вещи, учитываются в качестве неотделимых улучшений каждого отдельного объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения).

При этом следует также руководствоваться и положениями Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (до 1 января 2017 года — ОКОФ ОК 013-94), согласно которым здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, в состав зданий входят:

— коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании);

— внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;

— внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

— внутренние телефонные и сигнализационные сети;

— вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

— подъемники и лифты.

Например, в качестве неотделимых улучшений может рассматриваться:

— устройство полов: бетонных (постановление Одиннадцатого ААС от 01.06.2012 N А55-31470/2011), кафельной плиткой (постановление Восьмого ААС от 27.10.2010 N 08АП-7561/2010, 08АП-7620/2010), линолеумом (постановление Двадцатого ААС от 11.08.2011 N А09-4224/2010);

— устройство стен, перегородок, проемов, перекрытий, инженерных коммуникаций (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 N А49-2569/2010, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-16360/2011-АК и 09АП-16362/2011-АК);

— отделочные работы, направленные на изменение характеристик помещения (приведение в соответствие с требованиями для размещения органов пограничного, таможенного, ветеринарного и фито-санитарного контроля), в помещении ранее не предназначенном для этих целей.

Внимание

Отделочные работы, выполненные исключительно в косметических целях (штукатурка, покраска, переклейка обоев), как правило, рассматриваются в качестве ремонтных работ и, соответственно, как неотделимые улучшения не учитываются.

Решение об отнесении капитальных вложений к неотделимым (отделимым) улучшениям должно быть не единоличным решением бухгалтера, а коллегиальным решением, основанным на профессиональном суждении квалифицированных специалистов, входящих в состав комиссии. Дело в том, что подобные вопросы не относятся к компетенции бухгалтерской службы государственного (муниципального) учреждения и окончательно могут быть разрешены только соответствующими техническими специалистами.

В то же время обеспечение эффективного использования средств учреждения и ведение бухгалтерского учета является одной из функций бухгалтерии (финансово-экономической службы). Поэтому в случае осуществления каких-либо строительных работ в арендованном объекте недвижимого имущества, ответственному сотруднику бухгалтерии желательно в письменном виде поставить перед руководителем учреждения и (или) профильным структурным подразделением учреждения следующие вопросы:

1. Приводят ли работы к улучшению арендованного имущества? Или речь идет только о восстановлении (поддержании) характеристик объекта, то есть о ремонте (текущем, капитальном)?

2. Могут ли улучшения арендованного имущества быть признаны неотделимыми?

Только после получения ответов на эти вопросы должны осуществляться действия по отражению в учете расходов по оплате соответствующих обязательств и (или) постановке на учет нефинансовых активов. Если же описанный выше порядок работы не соблюдается и сотрудники бухгалтерии (финансово-экономической службы) самостоятельно определяют характер строительных работ то они тем самым, по сути, берут на себя ответственность за возможные последствия такого решения.

Примечание

Порой граница между отделимыми и неотделимыми улучшениями, а также ремонтными работами, совсем не очевидна даже для технических специалистов. Споры по данному вопросу нередко доходят до суда. Принимая окончательное решение об учете какого-либо объекта в качестве отделимого улучшения (движимого имущества) помните, что по окончании договора аренды могут возникнуть значительные расходы на его демонтаж. И далеко не всегда этот демонтированный объект получается реализовать или каким-то образом смонтировать на иных объектах, принадлежащих учреждению. А это уже повод для проверяющих констатировать по итогам контрольного мероприятия факт неэффективного расходования средств (использования имущества). Кстати, такие же претензии могут быть предъявлены и в том случае, если объект был оставлен арендодателю по истечении договора аренды без получения компенсации.

Собственностью арендатора являются только отделимые улучшения арендуемого имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Поскольку право собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества не переходит к публично-правовому образованию (как и не переходит производное от права собственности право оперативного управления), неотделимые улучшения не могут рассматриваться :

— в качестве имущества, подлежащего учету в Реестре имущества публично-правового образования;

— в качестве объекта недвижимого имущества, право на который подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В то же время до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор признается лицом, которое произвело капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, определение ВАС РФ от 26.03.2012 N ВАС-2715/12).

Соответственно, законченные вложения арендатора в неотделимые улучшения арендуемых им объектов имущества отвечают понятию актива и подлежат учету в составе основных средств в сумме произведенных вложений с использованием следующей корреспонденции (ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 42 Инструкции N 157н, п. 5 Инструкции N 162н, п.п. 8 Инструкций NN 174н, 183н):

Источник: http://base.garant.ru/58070515/

Совет опытного аудитора. «Неотделимые» вложения в арендованное имущество

Одним из самых сложных вопросов налогового учета является вопрос учета различных улучшений в арендованное имущество. Как выгоднее оформить эти финансовые операции, чтобы налоговые инспекторы не смоглик ним придраться? Своими мыслями на эту тему делится генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ» Николай НЕКРАСОВ.

Приведем пример ситуации и вопросов, которые обычно поступают по этой теме. Договор аренды производственного здания заключен сроком на 11 месяцев и уже ряд лет переоформляется каждые 11 месяцев на новый договор. С арендодателем установились прочные взаимовыгодные отношения. Арендатор понес расходы на установку пожарной сигнализации в арендованном здании в сумме около 1 млн руб. Расходы произведены с согласия арендодателя и им не возмещаются (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Арендатору, естественно, очень хотелось бы, чтобы вся сумма понесенных им расходов попала в затраты по бухгалтерскому и налоговому учету. Какие есть варианты?

Монтаж пожарной сигнализации, как правило, относят к неотделимым улучшениям. Если неотделимые улучшения выполнены силами подрядной организации, то арендатор имеет право на вычет «входного» НДС после принятия на учет выполненных работ при наличии у подрядчика правильно оформленного счета-фактуры и при условии, что приобретенные работы предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Читайте так же:  Восстановление срока отказа от наследства

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, которые произведены с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Причем если арендодатель не возмещает стоимость таких улучшений, арендатор вправе начислять амортизацию по ним с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию. Рассматриваемые капитальные вложения арендатор амортизирует в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, которые рассчитаны с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованного объекта недвижимости или для капитальных вложений в него по Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 22.02.2013 № 03-03-06/2/5003).

При применении метода начисления амортизация относится на расходы ежемесячно в размере начисленных сумм (п. 3 ст. 272 НК РФ).После окончания срока действия текущего договора аренды арендатор (по смыслу п. 1 ст. 258 НК РФ) прекращает и начисление амортизации по капитальным вложениям, осуществленным в арендованные объекты основных средств. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, не возмещаемые арендодателем, передаются ему безвозмездно. Следовательно, недоамортизированная часть таких капитальных вложений не учитывается в составе расходов для целей налогообложения прибыли у арендатора. Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 258) говорит, что капитальные вложения в арендованное имущество амортизируются арендатором в течение срока аренды. При этом норма амортизации определяется исходя из срока полезного использования арендованного объекта.

Официальная позиция заключается в том, что амортизация по капитальным вложениям в арендованное имущество начисляется арендатором только в пределах срока аренды (письмо Минфина России от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).При этом если срок аренды меньше срока амортизации, то несписанную часть стоимости вложений учесть нельзя. В то же время в одном из писем (письмо Минфина России от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75) отмечается: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, соглашение считается заключенным на неопределенный срок, а арендатор продолжает начислять амортизацию до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора. Судебной практики на эту тему мы не нашли.

В нашем примере по окончании срока действия договора скорее всего будет заключен следующий аналогичный договор аренды (т.е. пользование арендованным имуществом не будет прерываться). Таким образом, при продолжении начисления амортизации после заключения нового договора аренды на следующие 11 месяцев арендатор будет нести определенные налоговые риски, но они будут минимальны.

В качестве минимизации вышеназванных налоговых рисков советуем при заключении следующего договора аренды (на следующие 11 месяцев) не оформлять актов приема-передачи арендованного объекта от арендатора к арендодателю, а затем опять от арендодателя к арендатору, тем самым подчеркивая, что использование арендатором арендованного здания не прерывалось.

А также, как еще более безопасный вариант минимизации налоговых рисков, предлагаем внести в текст текущего договора аренды, заключенного на 11 месяцев, условие о его пролонгации в случае отсутствия возражений у каждой из сторон этого договора. Это условие о пролонгации выведет ситуацию на новый правовой уровень, когда ваш договор аренды де-юре вообще не будет прерываться, при этом сохранится и его номер, и дата его заключения, и срок его действия будет каждый раз распространяться лишь на следующие 11 месяцев. А затем опять может следовать следующая пролонгация. Такая постановка вопроса автоматически снимает все вопросы по прекращению пользования имуществом.

При этом можно сослаться на п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, в котором сказано, что «при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который тоже не подлежит государственной регистрации».

Альтернативным вариантом является учет данных вложений как отделимых улучшений в арендованное имущество. Так, в постановлении ФАС Московского округа от 13 марта 2008 г. по делу № КГ-А40/1402-08 предметом спора стали сейфовая комната и система охранно-пожарной сигнализации. И хотя арендодатель был против того, чтобы арендатор демонтировал и продавал данное имущество третьему лицу, арбитры сделали вывод, что спорное имущество может быть отделено без вреда для объекта недвижимости, признав таким образом, что улучшения носят характер отделимых, и отказали арендодателю в праве на владение и использование этих объектов. В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 капитальные вложения в объекты арендованных основных средств учитываются в составе основных средств. Эти улучшения признаются собственностью арендатора. В налоговом учете отделимые улучшения арендованного имущества, так же как и в бухгалтерском, могут классифицироваться как отдельные объекты основных средств.

Если затраты на такие улучшения превысят 40 000 руб. и срок их полезного использования будет превышать 12 месяцев, то произведенные улучшения признаются амортизируемым имуществом. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока именно их полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств (письмо Минфина России от 29.05.2007 № 03-03-06/1/334). Причем если по окончании срока аренды произведенные улучшения будут ликвидированы (например по причине невозможности дальнейшего использования), то их остаточная стоимость (равно как и расходы на ликвидацию) учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ (как расходы на ликвидацию объектов основных средств, включая суммы недоначисленной по ним амортизации).

Резюмируя вышеизложенное, полагаем, что в нашем случае второй вариант учета пожарной сигнализации как отделимого улучшения в арендуемые объекты наиболее привлекателен, поскольку он наиболее безопасен с точки зрения налоговых рисков.

ООО «Аудиторская фирма «БЭНЦ»:
Архангельск, ул. Вельская, д.1, оф. 1
Тел.: (8182) 65-65-73, 65-61-76, 65-09-25, +7 921 490-9191
E-mail: [email protected]
www.aetc.ru

Другие полезные публикации —
в рубрике Советы аудитора

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://bclass.ru/vlast/sovety_auditora/sovet-opytnogo-auditora-neotdelimye-vlozheniya-v-arendovannoe-imushchestvo/

Окоф неотделимые улучшения арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here