Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Предлагаем ознакомиться с тематической статьей, в которой полностью освящен вопрос: как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения. Если после прочтения останутся дополнительные вопросы или уточнения, то обратитесь к дежурному юристу.

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Общество, находящееся на общей системе налогообложения, заключило договор аренды. Общество производит ремонт с согласия арендодателя. Аренда долгосрочная, ремонт закончится раньше. Передача — по окончании срока аренды. В рамках ремонтных работ общество устанавливает кондиционеры, пожарную сигнализацию, меняет напольное покрытие и окна. Кроме того, в рамках ремонта осуществлена перепланировка помещения (установлены перегородки, их можно признать отделимыми). Стоимость улучшений, вероятно, будет компенсирована. Все расходы по ремонту несет арендатор.
Можно ли отнести указанные работы к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Каков порядок отражения у арендатора указанных операций в бухгалтерском (с проводками) и налоговом учете?

Обоснование позиции:

Юридический аспект

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Прекращение договора аренды предполагает передачу объекта ОС арендатором арендодателю (ст. 622 ГК РФ). Если улучшения неотделимы, то они должны быть переданы арендодателю вместе с объектом ОС по окончании срока аренды.

Отделимые или неотделимые улучшения

Налоговый учет

Неотделимые улучшения

Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем; а капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования (далее — СПИ).
Таким образом, если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то начисляет амортизацию арендодатель (абзац пятый ст. 258 НК РФ), а в учете арендатора при возмещении необходимо отразит доходы (п. 1 ст. 249 НК РФ)*(2).
При этом арендатор вправе уменьшить сумму полученного дохода на стоимость произведенных им неотделимых улучшений (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Перегородки (отделимое улучшение)

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, после окончания действия договора аренды они остаются в его владении и учитываются по общим правилам: расходы на создание перегородок признаются затратами арендатора на приобретение амортизируемого имущества при условии выполнения требований п. 1 ст. 256 НК РФ. Арендатор может воспользоваться правом на применение амортизационной премии (п. 9 ст. 258 НК РФ)*(3).
Затраты на улучшения со СПИ менее 12 месяцев или стоимостью менее 100 000 руб. включаются в материальные расходы (п. 1 ст. 254 НК РФ).

Бухгалтерский учет

К сведению:
Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н утвержден Федеральный стандарт бухгалтерского учета 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Приказ вступил в силу 06.01.2019, однако положения нового стандарта применяются начиная с отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении ФСБУ 25/2018 ранее указанного срока, отразив это в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артюхина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

23 декабря 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1315780/

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Читайте так же:  Административное правонарушение в отношении несовершеннолетних рассматривают

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Организацией заключен договор аренды помещения. В помещении арендатор планирует осуществить неотделимые улучшения, которые будут произведены с согласия арендодателя и в дальнейшем переданы ему. Арендатор получит компенсацию от арендодателя. Передача арендодателю неотделимых улучшений будет производиться непосредственно после их осуществления. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы.
Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить данные операции у арендатора?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Неотделимые улучшения, осуществленные арендатором, не учитываются им в составе основных средств.
Передача улучшений арендодателю облагается НДС. При этом НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при осуществлении работ, арендатор вправе принять к вычету.
Компенсация, полученная от арендодателя, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. Одновременно в составе расходов возможно учесть затраты на осуществление улучшений.

Бухгалтерский учет

НДС

Налог на прибыль

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Пивоварова Марина

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/account/1211106/

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Читайте так же:  Исковой срок давности по вступлению в наследство

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushchestva/

«Упрощенный» учет улучшений арендованного имущества

Налогообложение капвложений в арендованное имущество у арендатора и арендодателя на УСН

Видео (кликните для воспроизведения).

От условий договора аренды, касающихся улучшений арендованного имущества, будет зависеть расчет налоговой базы при УСН как у арендатора, так и у арендодателя. В частности, если арендодатель не давал согласия на внесение неотделимых улучшений, то ему придется отражать «упрощенный» доход при получении имущества с улучшениями, а арендатор не сможет учесть при налогообложении свои затраты на создание этих улучшений.

Учет отделимых улучшений

Говоря далее об учете затрат, мы будем понимать учет затрат у упрощенцев с объектом «доходы минус расходы». А учет доходов будет одинаковым независимо от применяемого объекта налогообложения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшения являются собственностью арендатора

Это общее правило (если в договоре аренды ничего не сказано о собственности на отделимые улучшени Арендатор делает их за свой счет. Поэтому согласие арендодателя на выполнение отделимых улучшений не требуется и оно не имеет значения для целей налогообложения.

Фактически отделимое улучшение представляет собой самостоятельный объект. И соответственно, затраты на его создание учитываются арендатором так.

Условие Как учитывать расходы
Отделимое улучшение является амортизируемым имуществом, то
  • его стоимость превышает 100 тыс. руб.;
  • срок полезного использования (далее — СПИ) объекта — более 12 месяцев*
В качестве расходов на создание основных средств с момента ввода объекта в эксплуатаци При этом расходы (в виде первоначальной стоимости объекта, определенной по правилам бухучет
  • распределяются равными долями между оставшимися до конца текущего года кварталами;
  • отражаются на последнее число квартала/ года в размере уплаченных сумм
Отделимое улучшение не является амортизируемым имущество
  • его стоимость — 100 тыс. руб. либо меньше;
  • СПИ равен 12 месяцам либо меньше
Стоимость оприходованного имущества включается в состав материальных расходов единовременно на дату оплат

* СПИ определяется в соответствии с Классификацией основных средст Если же в Классификации это ОС отсутствует, то он определяется исходя из технических условий или рекомендаций организации-изготовителя (подтвержденных документальн

Поскольку по окончании аренды отделимые улучшения остаются у арендатора, арендодатель у себя в учете их никак не отражает.

СИТУАЦИЯ 2. Улучшения являются собственностью арендодателя

Такое условие может быть прописано в договоре аренд Тогда в договоре также нужно указать, в какой момент арендатор передаст улучшения арендодателю (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству).

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

При безвозмездной передаче отделимых улучшений негативные налоговые последствия возникнут как у арендатора, так и у арендодателя. Выгоднее для обеих сторон договориться о том, что такие улучшения являются собственностью арендатора. И если арендодатель в них заинтересован, арендатор просто в любой момент продаст их арендодателю.

Для целей налогообложения важно, возмещает ли арендодатель арендатору стоимость этих улучшений:

  • возмещает — в учете у арендодателя и арендатора отражаются соответственно обычные приобретение и реализация имущества;
  • не возмещает, это значит, что имущество передано/ получено безвозмездно. Тогда:
  • арендодателю нужно включить в состав доходов рыночную стоимость имущества на дату его получени В расходах стоимость этого имущества не учитывается, ведь арендодатель за него не плати
  • арендатору при такой формулировке в договоре рискованно признавать затраты в налоговых целя

Учет неотделимых улучшений

Налоговый учет у обеих сторон зависит от следующего:

  • есть ли согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений;
Читайте так же:  Проблемы профилактики правонарушений среди несовершеннолетних

СОВЕТ

Согласие арендодателя лучше оформить в виде отдельного письменного документа. И чтобы впоследствии избежать споров с арендодателем в части отнесения улучшений к отделимым или неотделимым, в этом документе нужно указать, какие именно работы будут сделаны. В нем же можно определить момент передачи арендодателю неотделимых улучшений.

  • возмещает ли арендодатель стоимость этих улучшений.

Если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения своего имущества, то после прекращения договора он должен компенсировать арендатору их стоимост Однако стороны могут предусмотреть в договоре иной срок возмещения затрат арендатора либо решить, что арендатор улучшает имущество за свой счет без последующей компенсации со стороны арендодателя.

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дает согласие на улучшения и компенсирует их стоимость

Учет у арендатора. Сумму возмещения, полученную от арендодателя, нужно включить в доходы на дату поступления денег (на расчетный счет или в касс

Если на стоимость улучшений арендодатель уменьшает арендную плату, то сторонам надо дополнительно оформить соглашение о взаимозачете (когда одновременно погашаются задолженность арендодателя по возмещению стоимости улучшений и задолженность арендатора по оплате аренды за определенный период). Тогда доход у арендатора отражается на дату проведения зачет

Затраты на создание улучшений арендатору можно учесть в «упрощенных» целях в составе материальных расходов (например, при выполнении работ подрядным способом — на дату оплаты подрядчик

Характерный пример отделимого улучшения — съемная аппаратура системы видеонаблюдения

Учет у арендодателя. При получении неотделимых улучшений облагаемого дохода у арендодателя не возникне

Сумму возмещения, выплачиваемую арендатору по неотделимым улучшениям, арендодатель может учесть как расходы на реконструкцию, модернизацию, достройку или дооборудование При этом для признания таких затрат должны быть выполнены следующие услови

  • неотделимые улучшения введены арендодателем в эксплуатацию;
  • сумма компенсации оплачена арендатору. Причем форма оплаты — деньгами или зачет в счет арендной платы — значения не имеет;
  • поданы документы на госрегистрацию прав на ОС, если нужна такая регистрация (к примеру, арендатор сделал пристройку к зданию, в результате чего изменилась его площадь).

Стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах ежеквартально (на последнее число квартала) равными частями до конца текущего года начиная с квартала, в котором соблюдены все перечисленные выше услови

СИТУАЦИЯ 2. Арендодатель согласен на улучшения, но их стоимость не возмещает

Учет у арендатора. Неотделимые улучшения в таком случае признаются амортизируемым имуществом арендатор Даже если договор аренды заключен на срок менее 12 месяцев. Ведь СПИ улучшений определяется по Классификации а не по сроку аренд

Затраты на создание таких улучшений учитываются в «упрощенных» расходах так же, как расходы на приобретение

  • с момента ввода неотделимых улучшений в эксплуатацию и оплаты арендатором понесенных затрат;
  • на последнее число каждого квартала равными частями до конца текущего года — в пределах действия договора аренды с учетом его пролонгации. Если по окончании действия договор аренды не будет пролонгирован, а будет заключен новый договор аренды того же самого имущества, то недосписанную стоимость улучшений в расходы включить нельзя.

Арендатору следует иметь в виду, что при передаче арендодателю улучшений (по окончании договора аренды или раньше по акту) ему придется пересчитать налог при УСН за весь период пользования неотделимыми улучшениями (исключить из расходов учтенную ранее стоимость улучшений, учесть по ним амортизацию, рассчитанную по «прибыльным» правилам, подать уточненные декларации, доплатить налог и если:

  • улучшения со СПИ до 15 лет включительно будут переданы до истечения 3 лет с окончания года, когда их стоимость учтена в расходах;
  • улучшения со СПИ свыше 15 лет будут переданы до истечения 10 лет с момента завершения работ по их созданию.

Только нужно помнить, что рассчитанная амортизация включается в расходы в течение срока аренды. И недоамортизированную часть имущества признать в «упрощенных» целях уже не удастся.

СОВЕТ

Если договор аренды действует менее указанных сроков, то арендатору лучше сразу учитывать в расходах сумму амортизации по неотделимым улучшениям, рассчитанную по «прибыльным» правилам. Тогда не нужно будет пересчитывать налог и доплачивать пени.

Учет у арендодателя. При получении от арендатора неотделимых улучшений их стоимость не нужно отражать:

  • в доходах, в силу прямого указания на это в
  • в расходах, ведь улучшения арендодатель получил бесплатн

СИТУАЦИЯ 3. Арендодатель не давал согласия на улучшения и не возмещает их стоимость, но улучшения принимает

Учет у арендатора. В такой ситуации арендатору затраты на создание неотделимых улучшений в расходах учесть не получится. Ведь не согласованные с арендодателем улучшения не считаются амортизируемым имуществом и, значит, не учитываются как расходы на создание ОС для целей А других оснований для признания таких затрат нет закрытого перечня «упрощенных» расходо

Внимание

Если неотделимые улучшения выполнены без согласия арендодателя, то арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения своих затрат на их производство.

Учет у арендодателя. Раз стоимость несогласованных улучшений арендодатель не компенсирует, то и «упрощенных» расходов у него не возникае

Что касается доходов, то, по мнению Минфина, в такой ситуации арендодателю при получении улучшений (например, на дату подписания акта возврата имущества с улучшениями по окончании договора аренды) придется отразить доход со стоимости безвозмездно полученных улучшени При этом в доходы включается рыночная стоимость улучшений, которая должна быть подтверждена документами арендатора или путем проведения независимой оценк

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Арендодателю с точки зрения налогообложения гораздо выгоднее согласовать неотделимые улучшения, даже если он не собирается возмещать их стоимость. Тогда ему не придется отражать «лишние» доходы. Да и арендатор, имея на руках письменное согласие, сможет учесть свои затраты в «упрощенных» расходах.

Но если вы готовы к спору с проверяющими, то можно применить следующие аргументы. Доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, «упрощенным» налогом не облагаютс Кроме того, в п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ прямо сказано, что в доход включается стоимость безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ. А ст. 251 НК РФ как раз содержит подп. 32 п. 1, в котором говорится о капитальных вложениях в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Причем в этом подпункте нет оговорки о том, что улучшения должны быть согласованы с арендодателем.

Читайте так же:  Во сколько заканчивается комендантский час зимой

Если арендодатель не соглашается на улучшения и требует их демонтировать, тогда арендатор не сможет учесть в «упрощенных» целя

  • ни затраты на производство неотделимых улучшений (по аналогии с ситуацией 3);
  • ни затраты на демонтаж произведенных улучшений, поскольку они не поименованы в закрытом перечне «упрощенных» расходов.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2016/20/2524-uproschennij_uchet_uluchshenij_arendovannogo_imuschestva.html

Как неотделимые улучшения влияют на налоговый учет у арендатора

В последнее время чиновники стали все чаще уделять внимание вопросам учета расходов на капвложения и ремонт арендованных площадей. Об этом свидетельствует количество писем Минфина и ФНС, посвященных этим вопросам. В настоящей статье Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Такс Оптима» рассказывает читателям, на какие особенности должен обратить внимание арендатор, который производит в нанятом помещении неотделимые улучшения.

Вводная информация

Собственники объектов недвижимости, преследуя цель снизить свои издержки, нередко возлагают проведение работ по улучшению и ремонту помещений на арендаторов. Одни прописывают этот момент сразу в самом договоре аренды, другие договариваются уже после заключения договора, третьи вообще отдают этот вопрос на откуп арендаторам (мол, хотите, улучшайте, хотите — нет).

Если стоимость улучшений не возмещается

Итак, рассмотрим особенности налогообложения в ситуации, когда арендатор производит неотделимые улучшения, которые впоследствии арендодатель ему не компенсирует. Возможны два варианта: когда работы производятся с согласия собственника, и когда такого согласия нет. Самые главные вопросы, которые интересуют арендатора, звучат так: сможет ли он учесть расходы по неотделимым улучшениям в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, а НДС по ним — принять к вычету? Давайте разберемся.
В пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса сказано: «амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя». Обратите внимание, что неотделимые улучшения могут амортизироваться только в том случае, если они произведены с согласия владельца помещения. Соответственно, если работы были произведены без его согласия, то арендатор не сможет амортизировать стоимость произведенных работ. Получается, что такие расходы вообще не будут уменьшать его налогооблагаемую прибыль (письмо УФНС по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791).

В чем тогда разница между пролонгацией и возобновлением договора на тех же условиях согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса? Понятие «пролонгации» расшифровали столичные налоговики. В письме УФНС России по г. Москве от 28.06.07 № 20-12/060972 они отметили, что пролонгация представляет собой изменение (продление) срока действия договора и оформляется, как правило, заключением дополнительного соглашения, в котором предусмотрен новый срок действия договора, до истечения срока действия основного договора.

Таким образом, возобновление договора по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ не приравнивается к пролонгации договора аренды. Поэтому во избежание рисков и ради возможности арендатора беспрепятственно продолжать амортизировать стоимость неотделимых улучшений, сторонам лучше заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будет указан увеличенный срок аренды.

Что касается НДС, учтенного в стоимости неотделимых улучшений, то, по нашему мнению, арендатор вправе принять его к вычету при выполнении общих условий (наличие счета-фактуры, использование арендованного помещения в операциях, облагаемых НДС и принятие работ к учету).

Положена ли арендаторам амортизационная премия

Вот уже несколько лет действует норма, позволяющая организациям списывать определенную часть расходов (10 или 30%) по капитальным вложениям, в том числе по расходам на реконструкцию, модернизацию и прочим «капитальным» работам единовременно. Такая возможность предусмотрена пунктом 9 статьи 258 НК РФ. Могут ли ей воспользоваться арендаторы, осуществляющие работы по созданию неотделимых улучшений в арендованном помещении? Минфин в письме от 09.02.09 № 03-03-06/2/18 заявляет, что не могут. Чиновники объясняют свою позицию двумя причинами. Во-первых, произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора. Во-вторых, для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный пунктом 1 статьи 258 НК РФ.

Однако подход чиновников нельзя признать бесспорным. «Амортизационная премия» установлена для любых основных средств, за исключением безвозмездно полученных. Следовательно, под пункт 9 статьи 258 НК РФ подпадают, в том числе, арендованные основные средства и арендатор на вполне законных основаниях вправе применить «амортизационную премию» по капитальным вложениям.
К настоящему времени арбитражная практика по данному вопросу, к сожалению, не сформировалась. Если арендатор пойдет против позиции чиновников, то альтернативную точку зрения ему, скорее всего, придется отстаивать в судебном порядке.

НДС с «безвозмездной передачи» улучшений

Существует мнение, что по мере окончания срока аренды возникает операция по безвозмездной передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений. А безвозмездная передача, как известно, является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Несложно догадаться, что такой позиции придерживаются большинство инспекторов на местах, да и федеральные чиновники неоднократно высказывались в поддержку такого подхода (см., например, письмо Минфина России от 06.04.09 № 03-07-09/19).

Однако эту позицию можно оспорить, что подтверждает успешный арбитражный опыт некоторых организаций. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 отметил, что «при передаче арендодателю затрат на стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта не возникает операций, признаваемых объектом обложения НДС».
В то же время в арбитражной практике можно встретить решения, когда суды приходят к выводу: передача арендодателю улучшений арендованного имущества является реализацией работ. Следовательно, возникает объект обложения НДС. Примером тому является постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.08 № Ф03-4340/2008. Правда, в этом деле организации, на наш взгляд, следовало настаивать на том, что реализации (а точнее выполнения) работ не было, так как работы выполнял не сам арендатор, а подрядчик для арендатора. Поэтому реализация работ возникла, но у подрядчика, а не у арендатора.

Читайте так же:  Отзыв на исковое заявление в районный

Но на это налоговики могут сказать, что возникает реализация не работ, а, к примеру, имущества в виде неотделимых улучшений. Тогда в свою защиту арендаторам стоит привести следующие аргументы. Объектом налогообложения НДС признается передача права собственности на имущество. Можно ли утверждать, что арендатор передает арендодателю в собственность неотделимые улучшения? Для этого необходимо разобраться, получает ли арендатор право собственности на эти улучшения изначально. Ведь чтобы передать право собственности, нужно сначала его получить. По этому вопросу специалисты высказывают разные мнения. Мы считаем, что изначально права собственности на неотделимые улучшения у арендатора нет, а, значит, НДС начислять ему не нужно, так как отсутствует факт перехода права собственности.

Если обратиться к статье 623 ГК РФ, то можно увидеть, что она предусматривает единственный случай, когда улучшения являются собственностью арендатора — если улучшения носят отделимый характер. В отношении неотделимых улучшений ГК РФ четких указаний не дает. На основании этого можно сделать вывод, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя.

Кроме того, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Из чего можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Следовательно, произведенные арендатором неотделимые улучшения, как и арендованное имущество, не будут являться собственностью арендатора.

Такой вывод сделал, к примеру, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 01.10.07 № 09АП-12378/2007-АК. Судьи отметили, что капитальные вложения улучшают объект основных средств и могут быть использованы только совместно с таким объектом. А поскольку такие улучшения неразрывно связаны с объектом аренды, поэтому они изначально являются собственностью арендодателя.

Если вы, будучи арендатором, не хотите начислять НДС и готовы при возникновении споров отстаивать свою позицию в суде, то рекомендуем включить в договор дополнительное условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор. Это повысит ваши шансы на успешный исход дела.

Кстати, в упомянутом выше письме Минфина РФ от 06.04.09 № 03-07-09/19 содержится еще один сомнительный вывод. Чиновники отметили, что у арендатора вычет НДС, предъявленного подрядчиком, выполняющим работы по неотделимым улучшениям (реконструкции), «возможен при передаче результатов этих работ арендодателю». То ли чиновники хотели сказать, что вычет возможен только после начисления НДС, то ли что в случае отсутствия факта начисления НДС в дальнейшем вычет будет считаться незаконным. Любую из данных трактовок мы считаем спорной при условии, что арендатор использует арендованное помещение для осуществления облагаемых НДС операций.

Стоимость улучшений возмещается арендатору

Теперь рассмотрим ситуацию, когда собственник здания согласился возмещать арендатору его расходы по капвложениям в неотделимые улучшения. В этом случае арендатор не должен амортизировать стоимость работ. Но может ли он каким-то иным способом учесть понесенные расходы при налогообложении прибыли?
Ответ на этот вопрос зависит от того, кто именно выполняет работы по улучшению. Если работы осуществляет сам арендатор (силами собственных рабочих), то подобные работы нужно расценивать как выполнение работ для заказчика, то есть для арендодателя. Фактически в ходе такой операции у арендатора возникает выручка, с которой ему необходимо исчислить НДС и налог на прибыль.

Соответственно, расходы, понесенные при выполнении работ (зарплата рабочих, стоимость ТМЦ и т.д.), будут учитываться при налогообложении прибыли, а «входной» НДС по расходам будет приниматься к вычету.
Но такая ситуация встречается крайне редко. Обычно арендаторы для подобных работ привлекают подрядчиков. Вот здесь и возникает масса вопросов и противоречивых мнений. Самые важные вопросы заключаются в том, можно ли арендатору относить на уменьшение прибыли стоимость неотделимых улучшений, и надо ли включать в базу по налогу на прибыль сумму полученной компенсации?

Некоторые специалисты придерживаются мнения, что в данной ситуации сумму компенсации нужно включить в доходы, а расходы, осуществленные арендатором, — в расходы (письмо УФНС России по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791). Но с другой стороны доход — это экономическая выгода налогоплательщика в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). А само слово «компенсация» («возмещение») говорит об отсутствии у арендатора экономической выгоды, как таковой, а значит, об отсутствии возможности учесть расходы и необходимости показать доходы. Поэтому в приведенном мнении можно усомниться.

Тем не менее, мы считаем, что многое зависит от того, как именно составлен договор аренды. Дело в том, что формулировки, касающиеся оплаты стоимости неотделимых улучшений, можно квалифицировать как наличие в договоре аренды признаков договора подряда. Как известно, любой договор может быть смешанным, содержащим в себе признаки разных договоров одновременно. Если в договоре аренды усматриваются признаки договора подряда (например, вместо обязанности арендодателя по возмещению расходов прописано условие об оплате стоимости работ, произведенных арендатором), то арендатору лучше отразить и доходы и расходы. Причем, факт привлечения подрядчиков к данной работе характера «подрядных» отношений между арендатором и арендодателем не меняет, так как при выполнении работ организация может привлекать и субподрядчиков.

Соответственно, в таком случае нужно начислить НДС со стоимости реализованных работ, а суммы «входного» НДС арендатор может спокойно принять к вычету.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/comments/2009/11/2398

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here